Brique, mortier et immobilier commercial

January 25, 2019 Edward Golding

         

Le secteur canadien de l’immobilier commercial a connu une année exceptionnelle en 2018 et des investissements qui devraient atteindre un niveau record. L’offre de locaux industriels s’est resserrée, les locaux vacants se raréfient dans presque toutes les villes canadiennes et les loyers augmentent.

Dans mon billet sur le secteur de l’immobilier au Canada publié au printemps dernier, il était question du rôle de ce secteur dans un portefeuille de placements, de ses possibilités et de ses risques.

Comme je l’avais alors écrit, les placements immobiliers présentent de nombreux avantages : diversification, distributions alléchantes et possibilités d’appréciation du capital.

J’avais surtout abordé les titres immobiliers négociés en bourse et les fiducies de placement immobilier (FPI), des entités qui placent de l’argent dans plusieurs catégories de propriétés, des hôtels aux immeubles locatifs en passant par les centres commerciaux et les locaux industriels.

Pour conclure notre survol de la question, nous parlerons des placements immobiliers privés non traditionnels, ici et ailleurs dans le monde.

Propriétaire d’un immeuble de bureaux sans détenir d’actions

Peu d’épargnants possèdent les compétences et les ressources nécessaires pour acheter et gérer directement un parc de propriétés commerciales de grande envergure, voire mondial. La solution? Placer de l’argent dans des fonds collectifs immobiliers privés spécialisés.

Comme les fonds privés immobiliers ne se négocient pas à la bourse, il est impossible de suivre au quotidien les fluctuations de leur valeur. Ils sont aussi moins liquides.

Contrairement aux FPI, les placements immobiliers privés procurent à leurs gestionnaires un meilleur contrôle et offrent des possibilités d’avantages fiscaux. Mentionnons aussi que leur rendement est moins étroitement lié à celui des titres plus conventionnels. En revanche, ces placements directs sont en général plus risqués et concentrés, et exigent une gestion plus serrée. Ils doivent être détenus pendant plus longtemps, jusqu’à dix ans, voire plus.

Des stratégies non traditionnelles en complément aux approches de base

La plupart des FPI négociées en bourse répondent aux besoins des stratégies « de base » (core) ou « de base plus » (core plus). Elles s’intéressent à des propriétés entièrement louées situées dans les grandes villes du monde. On parle généralement d’immeubles de catégorie A se trouvant dans des quartiers recherchés et habités par des locataires stables ayant des baux de longue durée. Normalement, ces immeubles exigent peu d’améliorations et il est donc rare qu’ils s’apprécient fortement. Cependant, ils génèrent des flux de trésorerie stables et prévisibles à peu de risques.

Les placements immobiliers privés se prêtent particulièrement bien aux stratégies non traditionnelles qui ne sont généralement pas applicables dans le contexte d’un FPI négocié en bourse.

Parmi ces stratégies : celle « de la valeur ajoutée ». Les gestionnaires ciblent des propriétés qui ont besoin de rénovations et dont les flux de trésorerie pourraient être accrus. L’augmentation des loyers découlant des rénovations et une meilleure gestion peuvent alors générer des rendements disproportionnés et il est alors possible de vendre la propriété et de toucher les profits. Le niveau de risque de cette stratégie, qui repose davantage sur l’effet de levier, est évidemment supérieur à celui des stratégies de base.

Outre la stratégie axée sur la valeur ajoutée, certains gestionnaires de parcs immobiliers privés ont recours à une stratégie opportuniste. Ils essaient de trouver sur le marché des propriétés qui, pour exprimer tout leur potentiel, ont besoin d’investissements considérables, en général des immeubles vacants ou des terrains non bâtis. Cette stratégie est celle qui comporte le plus haut niveau de risque, car elle s’appuie lourdement sur l’effet de levier. Dans certains cas, les propriétés produisent peu ou pas de flux de trésorerie pendant une certaine période. Toutefois, lorsque la stratégie réussit, les rendements peuvent être très lucratifs.

L’immobilier et l’importance d’être réaliste

MD place des capitaux dans plusieurs segments du secteur immobilier, au Canada et ailleurs, que ce soit sous la forme d’actions ou de titres de créance. La plupart des portefeuilles de MD contiennent des parts de FPI acquises en vertu d’une stratégie de base, car ces titres génèrent des distributions intéressantes et contribuent à la diversification des portefeuilles.

Les placements immobiliers privés ne conviennent pas à tous. Il faut disposer d’un actif considérable et avoir la patience nécessaire pour conserver les placements longtemps. Toutefois, pour les clients que les stratégies immobilières axées sur la valeur ajoutée et les stratégies opportunistes intéressent, nous avons créé le Fonds collectif immobilier mondial Platine MDMC que nous offrirons pendant une période limitée en partenariat avec Metropolitan Real Estate, une société du Carlyle Group, l’une des plus importantes sociétés de gestion de placements non traditionnels dans le monde.

Il faut plus que de la brique et du mortier pour créer un portefeuille florissant. L’immobilier peut toutefois y ajouter un élément de durabilité. Pour plus de renseignements sur cette catégorie de placements, sur la manière de l’intégrer à votre portefeuille ou sur le Fonds collectif immobilier mondial Platine MD, n’hésitez pas à vous adresser à votre conseiller MD.

A propos de l'auteur

Edward Golding

Edward Golding, CFA, MBA, est gestionnaire de portefeuille au sein de l’équipe Gestion de placements chez Gestion financière MD. Il est responsable des fonds communs et collectifs de titres canadiens, de dividendes et d’actions américaines de MD.

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