Y a-t-il déjà eu un meilleur moment que maintenant pour faire une incursion sur le marché immobilier américain?

June 30, 2011

Compte tenu de la force actuelle du dollar canadien et de la déprime des prix des habitations sur de nombreux marchés aux États-Unis, le moment paraît exceptionnellement bien choisi pour procéder à l'achat de cette propriété que vous convoitez depuis si longtemps pour y passer vos vacances ou votre retraite ou pour en tirer des revenus locatifs.

M. Guy Sauvé, conseiller en placement chez Conseils en placement privés MD inc., recommande cependant « patience et vision à long terme ».

Outre les vérifications préalables habituelles requises lorsqu'on fait l'achat d'une propriété, l'acheteur éventuel doit tenir compte de frais cachés possibles, comme les charges de copropriété et des frais d'entretien plus élevés que prévu, la volatilité de certains marchés et la multitude de taxes municipales, d'État et fédérales.

De tous ces écueils possibles, les questions fiscales sont probablement les plus intimidantes.

« Cette question est infiniment complexe », affirme Angus Stewart, conseiller, Successions et fiducies de la Fiducie privée MD. « Il faut s'assurer de bien comprendre la multitude de détails et ne pas oublier que le régime fédéral d'imposition des successions aux États-Unis est en constante mutation. »

Aux États-Unis, la première loi sur les successions a été promulguée afin de financer la guerre civile en 1862. Depuis lors, différentes formes de droits sur les successions sont apparues, puis ont disparu pour ensuite réapparaître. Ainsi, en 2001, le président George W. Bush signait l'Economic Growth and Tax Relief Reconciliation Act, qui réduisait progressivement jusqu'à son abolition complète le 1er janvier 2010 l'impôt sur les successions. Onze mois plus tard, le président Barack Obama réinstaurait l'impôt fédéral sur les successions, mais à un seuil relativement élevé, le retour aux niveaux de 2002 étant prévu pour le 1er janvier 2013.

C'est donc dire que d'ici 2013, l'exemption d'impôt fédéral sur les successions s'applique sur toutes les successions de 5 millions de dollars et moins. C'est donc dire qu'une succession de 3,5 millions de dollars US, comprenant une propriété américaine de 500 000 $, serait vraisemblablement entièrement exemptée d'impôt après application d'une formule en deux étapes de calcul de l'impôt. Si l'exemption redescend comme prévu au seuil de 1 million de dollars en 2013, il pourrait alors y avoir prélèvement d'un impôt appréciable sur ce condo d'un demi-million de dollars dont vous êtes propriétaire aux États-Unis.

Il existe bien sûr des moyens d'éviter l'impôt sur les successions ou d'y échapper en partie, mais ils exigent de la planification et constituent des tracas additionnels pour le liquidateur de votre succession.

Si vous prévoyez vendre votre propriété avant votre décès, vous devez tenir compte de la dépréciation qui découlera des retombées fiscales fédérales possibles. Un impôt d'État peut également s'appliquer. Les lois des différents États sont en effet comme une immense mosaïque recouvrant l'ensemble des États-Unis. Il se peut que vous soyez tenu de produire une déclaration de revenus fédérale et une autre pour l'État où se trouve votre propriété.

Si vous prévoyez louer votre propriété, vous devrez remplir un formulaire 1040NR que vous soumettrez au Internal Revenue Service afin de déclarer vos pertes ou bénéfices annuels.

Les variantes entre les différentes lois d'État rendent aux États-Unis la recherche sur titres immobiliers très différente du même exercice au Canada.

Tant M. Sauvé que M. Stewart recommandent de retenir les services d'un expert. « Allez visiter le secteur qui vous intéresse et parlez à des courtiers en immeuble qui connaissent bien le marché », conseille M. Sauvé.

Malgré toutes les précautions que vous prendrez, l'avenir du marché immobilier américain demeure difficile à prévoir. L'effondrement du marché de l'habitation a touché des secteurs qui semblaient pourtant à l'épreuve de tout comme le quartier Upper West Side à New York, où la valeur médiane des habitations est passée de 1,08 million de dollars en 2006 à 917 000 $. À Fort Lauderdale, on parle d'un véritable effondrement, la valeur médiane étant passée de 400 000 $ à 173 000 $.

Le marché a-t-il vraiment atteint le fond du baril?

Une chose est sûre : l'achat d'un bien immobilier dans un pays étranger n'a rien à voir avec l'achat d'une action américaine par exemple. Son achat exige d'importantes précautions préalables et des services spécialisés. La gestion de ce bien suppose également une intervention personnelle. Par ailleurs, la vente d'une propriété détenue à l'étranger peut avoir des conséquences fiscales appréciables pour vous ou vos héritiers.

Il importe de bien évaluer toutes les options.

Article précédent
Vote sur le plafonnement de la dette – Les retombées

Le mardi 2 août dernier, le Congrès américain (Chambre des représentants et Sénat) a voté pour le relèvemen...

Article suivant
Les fluctuations du taux de change peuvent-elles avoir une incidence sur la valeur de votre portefeuille de placements?

Même si la croyance populaire veut que l'effet des fluctuations du taux de change sur les placements étrang...