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ABC de l’assurance prêt hypothécaire pour les acheteurs de maison

Vous êtes à la recherche de la maison de vos rêves? Les taux d’intérêt sont à leur plus bas niveau depuis 2010 et, selon plusieurs, la pandémie de coronavirus pourrait faire fluctuer les prix.

Ces dernières années, le gouvernement a resserré les règles hypothécaires dans un effort pour limiter le surendettement des Canadiens.

Le test de tension hypothécaire continue de s’appliquer. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a aussi annoncé la mise en œuvre prochaine de nouveaux critères d’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire, un préalable obligatoire lorsque votre mise de fonds est inférieure à un certain pourcentage.

Voici un bref survol des exigences en matière de mise de fonds et d’assurance prêt hypothécaire, et des changements apportés par la SCHL qui prendront effet le 1er juillet 2020.

  1. Quel devrait être le montant de votre mise de fonds?

Bien des gens souscrivent une hypothèque (un prêt) lorsqu’ils achètent une habitation. Il est cependant impossible d’emprunter la totalité du prix d’achat d’un immeuble. Vous devez verser comptant au moins 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, plus 10 % de la portion du prix excédant 500 000 $ (si le prix d’acquisition est inférieur à un million de dollars). Pour les habitations d’une valeur supérieure à un million de dollars, la mise de fonds minimale est de 20 % du prix d’achat.

  1. Qu’est-ce qu’une assurance prêt hypothécaire?

Si vous disposez de la mise de fonds minimale, mais que vous versez au comptant moins de 20 % du prix d’achat, la souscription d’une assurance prêt hypothécaire est obligatoire. Cette assurance coûte entre 2,8 % et 4,0 % montant du prêt hypothécaire total, plus taxes. Cette somme peut être ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire. L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur (et non pas vous) contre tout risque de défaut de paiement.

  1. Qui offre de l’assurance prêt hypothécaire?

Le principal assureur hypothécaire au Canada est la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une société d’État fédérale. Deux assureurs privés, Genworth MI Canada et Canada Guaranty Mortgage Insurance Company, offrent aussi de l’assurance prêt hypothécaire.

  1. L’assurance prêt hypothécaire est-elle obligatoire?

Oui. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, les prêteurs exigeront une telle assurance. Si le prix de la maison convoitée est supérieur à un million de dollars, vous n’avez pas besoin d’assurance puisque la mise de fonds doit alors être d’au moins 20 %.

Resserrement des critères de la SCHL

Le 1er juillet 2020, la SCHL appliquera de nouveaux critères de souscription plus stricts. Pour sa part, Genworth a annoncé n'avoir aucune intention de modifier sa politique de souscription.

Nouveaux critères de souscription d’une assurance prêt hypothécaire de la SCHL :

  1. La mise de fonds ne peut venir d’un prêt.

Votre mise de fonds ne peut provenir de fonds empruntés, comme une marge de crédit. Selon la SCHL, environ 15 % des acheteurs se procuraient ainsi leur mise de fonds.

  1. La cote de solvabilité exigée a été revue à la hausse.

Au moins un des coemprunteurs devra avoir une cote de solvabilité de 680 et plus, plutôt que 600. Même en tenant compte de la baisse possible des cotes imputable à la pandémie, ce nouveau minimum ne devrait pas constituer un gros obstacle, puisque moins de 6 % des personnes ayant assuré leur prêt hypothécaire auprès de la SCHL avaient une cote de solvabilité inférieure à 680 au premier trimestre de 2020. Nous vous invitons à lire à ce sujet l’article de MD intitulé Améliorer sa cote de crédit : quelques notions pour bien commencer votre carrière en médecine.

  1. Votre rapport d’amortissement devra être plus bas.

La SCHL souhaite s’assurer que vous disposez d’un revenu suffisant pour acheter la maison que vous convoitez. En vertu des nouvelles règles, votre dette devra représenter un pourcentage inférieur de votre revenu.

  • Le rapport d’amortissement brut maximal (coûts du logement en pourcentage de votre revenu brut mensuel) sera désormais de 35 % plutôt que 39 %.
  • Le rapport d’amortissement total maximal (coûts du logement et de vos autres dettes en pourcentage de votre revenu brut mensuel) sera désormais de 42 % plutôt que 44 %.

Est-il bien avisé dans votre situation d’acheter une maison?

  1. Servez-vous de la calculatrice de prêt hypothécaire MD pour estimer le montant de vos éventuels versements mensuels. Jouez avec certaines variables comme votre mise de fonds, le taux d’intérêt et le prix de la maison afin de voir l’effet sur vos versements mensuels.
  1. L’outil de comparaison entre la location et l’achat MD intègre plusieurs facteurs autres que le prêt hypothécaire pour vous aider à déterminer la solution la plus avisée dans votre situation actuelle.
  1. Utilisez l’application eHome de la Banque Scotia (en anglais seulement; non offerte au Québec) pour obtenir votre préapprobation, chercher une maison et obtenir en ligne au même endroit l’approbation finale de votre prêt hypothécaire. Si vous êtes médecin résident, fellow ou médecin en début de carrière, le montant de votre préapprobation sera fondé sur une estimation de vos revenus projetés1.

Un conseiller MD* peut vous aider à faire votre budget et à déterminer comment intégrer un prêt hypothécaire à votre plan financier.

*« Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

1 Le revenu projeté est le montant moyen estimé de vos futurs revenus fondé sur les données de l’industrie accessibles et est sujet à changement. Votre revenu réel peut être différent. Des conditions s’appliquent.

Les produits et services bancaires et de crédit sont offerts par La Banque de Nouvelle-Écosse (la « Banque Scotia »). Les produits de crédit et de prêts sont soumis à une approbation du crédit par la Banque Scotia.

L’information ci-dessus ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels en placements ou d’ordre financier, fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant.