Transfert de biens à vos enfants de votre vivant : cinq erreurs coûteuses à éviter

March 13, 2020

Comme le veut le dicton populaire, on n’emporte pas ses biens dans sa tombe! Mais quand au juste faut-il les céder? Le transfert de biens à vos enfants de votre vivant (plutôt qu’à votre décès) offre des possibilités attrayantes. Vous vivrez ainsi un moment de bonheur partagé tout en vous assurant, par exemple, de garder dans la famille une propriété qui vous est chère.

Toutefois, avant d’agir, nous vous invitons à réfléchir aux cinq erreurs à éviter ci-dessous.

1. Faire abstraction de la volonté de vos enfants.

La propriété que vous désirez céder a peut-être une grande valeur sentimentale pour vous, mais en est-il ainsi pour vos enfants? S’il s’agit d’une résidence secondaire, vos enfants y passeront-ils vraiment du temps? Ont-ils les moyens de l’entretenir? S’il est plutôt question d’une propriété locative, ont-ils l’étoffe d’un propriétaire immobilier?

Discutez ouvertement avec les membres de votre famille pour savoir lequel de vos enfants (le cas échéant) aimerait obtenir la propriété et avec quel argent il en assurera l’entretien lorsqu’il en sera propriétaire.

2. Ne pas partager également l’héritage.

Si un ou plusieurs de vos enfants n’a pas d’intérêt pour un bien donné, comme une propriété, et que vous souhaitez répartir également l’héritage entre vos enfants, vous devrez trouver avec vos conseillers juridiques et fiscaux une manière de répartir également votre héritage.

Vous pourriez léguer à ces enfants d’autres biens, comme une partie d’une éventuelle collection d’œuvres d’art ou certains placements. Vous pourriez aussi souscrire une police d’assurance vie qui versera à ces enfants à votre décès une somme égale à la valeur des biens transférés par anticipation à un autre enfant.

3. Ne pas établir les responsabilités des futurs propriétaires.

Si vous léguez un même bien à plusieurs de vos enfants, il serait sage de faire rédiger une entente de copropriété par un avocat. Cette entente facilitera la protection de l’investissement et fixera des lignes directrices sur son utilisation en plus de délimiter les responsabilités de chacun en matière d’entretien et d’administration.

L’entente devrait également préciser la procédure à suivre si un des enfants souhaite un jour se départir de sa participation.

4. Négliger l’impôt sur les gains en capital.

L’expression « gain en capital » s’entend de la différence entre le coût d’achat et la juste valeur marchande d’un bien en immobilisations, notamment un bien immobilier.

Supposons que vous avez payé 150 000 $ il y a de nombreuses années pour une propriété autre que votre résidence principale et que celle-ci vaut aujourd’hui 850 000 $. Vous avez accumulé sur cette propriété un gain en capital de 700 000 $ dont la moitié (350 000 $) est imposable. Si à la vente, vous ajoutez ces 350 000 $ à vos autres revenus, vous passerez assurément à une fourchette d’imposition plus élevée.

Le fait de donner la propriété n’y changera rien. Vous serez « réputé » avoir reçu sa juste valeur marchande, et vous devrez déclarer le gain en capital correspondant et payer l’obligation fiscale qui s’y rapporte même si concrètement, vous n’avez absolument rien reçu en contrepartie.

Il existe des moyens de régler ce problème. Nous vous invitons à vous adresser à votre conseiller MD* pour obtenir plus de renseignements sur la réserve pour gains en capital, sur l’achat d’une police d’assurance vie permanente ou sur la création d’une fiducie entre vifs.

5. Négliger les droits de mutation immobilière.

Même s’ils sont souvent bien inférieurs à l’impôt sur les gains en capital, les droits de mutation (parfois appelés « taxe de bienvenue ») sont souvent négligés dans le coût global d’acquisition d’une propriété. Ces droits sont exigibles au transfert d’un bien immobilier en échange d’une contrepartie (par conséquent, si vous donnez la propriété à vos enfants, il se peut que ces droits ne s’appliquent pas).

Le montant des droits dépend du prix d’achat de la propriété. Le taux applicable varie d’une province et d’une municipalité à l’autre au Canada. Ainsi, en Colombie-Britannique, l’acheteur d’une maison d’une valeur de 2 millions de dollars paierait des droits de mutation calculés de la manière suivante :

  • 1 % de la première tranche de 200 000 $;
  • 2 % de la portion entre 200 000 $ et 2 millions de dollars.

Si votre enfant vous achète la propriété et qu’il s’agit de sa première maison, il pourrait être admissible à un rabais sur les droits de mutation, selon sa province de résidence.

Le transfert de biens de votre vivant peut être gratifiant, mais ce choix exige un plan réfléchi pour vous et vos héritiers. Nous vous invitons à parler à votre conseiller MD pour prendre les bonnes décisions à court et à long terme pour vous et votre famille.

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

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