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Transmettre le chalet familial

Le chalet est souvent un lieu rempli de souvenirs impérissables, et bien des Canadiens souhaitent le garder dans la famille en le transmettant à leurs descendants.

Ce projet a cependant un coût qui peut parfois être exorbitant. Les résidences de villégiature n’échappent pas à la hausse spectaculaire des prix des propriétés observée dans de nombreuses régions du Canada, et l’impôt sur les gains en capital devient donc un obstacle important à leur transfert.

Effet du gain en capital sur le transfert de votre chalet

Un chalet est une immobilisation. Au moment de sa vente, vous réaliserez donc un gain ou une perte en capital, selon que sa valeur aura augmenté ou diminué depuis son acquisition.

Supposons que vous êtes propriétaire d’un chalet qui n’est pas désigné comme votre résidence principale (plus de détails à ce sujet ci-dessous). À votre décès, il pourra être transféré à votre conjoint sans qu’il y ait disposition réputée (le fisc ne considérera pas que le chalet a été vendu, et aucun impôt ne sera donc exigible).

Si vous n’avez pas de conjoint survivant, si votre conjoint n’hérite pas du chalet ou s’il refuse son transfert dans le cadre d’une opération de roulement à imposition différée (c.-à-d. avec report de l’impôt exigible jusqu’à son propre décès), le chalet sera réputé avoir été vendu à sa juste valeur marchande le jour de votre décès et l’État exigera le paiement de l’impôt sur le gain en capital.

Si la propriété s’est fortement appréciée, le gain en capital peut être si important que vos héritiers n’auront d’autre choix que de la vendre pour payer l’impôt.

Par exemple, si la valeur de la propriété a augmenté de 500 000 $ entre la date de son acquisition et celle de sa disposition réputée à votre décès ou de sa vente réelle, ce gain en capital brut est imposable à 50 %. Une somme de 250 000 $ pourrait donc s’ajouter au revenu imposable de l’héritier éventuel, créant une obligation fiscale qui pourrait le forcer à vendre la propriété.

Gestion de l’impôt sur les gains en capital

Voici quelques stratégies qui peuvent faciliter le paiement de l’impôt exigible à votre décès.

Exemption pour résidence principale : Si vous cédez une propriété que vous avez désignée comme votre résidence principale, aucun impôt n’est exigible sur le gain en capital au moment de sa vente réelle ou réputée (en supposant que la valeur de la propriété a augmenté). Puisque vous et votre unité familiale (conjoint et enfants d’âge mineur) pouvez désigner une seule propriété comme résidence principale par année, votre chalet (plutôt que votre maison) pourrait être considéré comme votre résidence principale pour une année donnée ou pour toute la durée de sa détention ou une partie seulement. Si vous possédez plus d’une propriété, il est recommandé de consulter votre fiscaliste concernant l’utilisation optimale de cette exemption.

Suivi des dépenses en immobilisations : Un suivi scrupuleux de votre investissement initial et des améliorations majeures apportées à la propriété peut aussi aider à réduire le gain en capital futur.

L’ensemble de ces dépenses (le « prix de base rajusté ») sert de base au calcul du gain en capital. Si vous avez engagé des dépenses admissibles dans des améliorations importantes, vous pouvez les ajouter au prix de base rajusté, ce qui réduira d’autant le gain en capital. Pour être jugées admissibles, les dépenses doivent avoir été engagées dans des travaux qui augmentent la valeur globale de la propriété ou prolongent sa vie utile. Par exemple, les sommes consacrées à un agrandissement ou à la construction d’une terrasse sont souvent admissibles, tandis que celles engagées dans des travaux de peinture ne le sont généralement pas, d’où l’importance de tenir des registres précis (et de conserver tous les reçus).

Si vous ne savez pas si un reçu ou une amélioration peut servir à cette fin, parlez-en à votre fiscaliste.

Assurance vie : La souscription d’une police d’assurance vie est le moyen le plus répandu pour s’assurer que les héritiers disposeront de l’argent nécessaire au paiement de l’impôt sur les gains en capital. Si vous avez souscrit une police d’assurance vie permanente, votre liquidateur (ou exécuteur) ou vos bénéficiaires toucheront une prestation de décès non imposable qui pourra servir à payer l’impôt exigible et à conserver votre chalet dans la famille.

Transfert de la propriété avant votre décès

Voici certaines stratégies que vous pouvez mettre en œuvre de votre vivant pour réduire l’obligation fiscale liée à votre résidence secondaire à votre décès.

Provision relative aux gains en capital : Vous pouvez vendre dès maintenant la propriété, mais recevoir le paiement sur une période de cinq ans. Si vous demandez ce qu’on appelle une « provision », l’obligation fiscale sera répartie sur cinq ans. Elle reste la même, mais elle est répartie sur une plus longue période. Pour savoir qui peut demander une provision relative aux gains en capital et pour en comprendre le fonctionnement, nous vous invitons à consulter votre fiscaliste.

Billet à ordre : Vous pouvez vendre la propriété à vos enfants à sa juste valeur marchande, en acceptant un billet à ordre pour une partie du prix d’acquisition. Dans les faits, ce billet à ordre ne sera jamais encaissé et il sera annulé en vertu de votre testament. Dans ce scénario, vos enfants paieraient l’impôt exigible sur la juste valeur marchande au moment de l’acquisition, mais n’auraient ensuite pas à rembourser le billet à ordre. Le membre de la famille qui fait ainsi l’acquisition du chalet doit comprendre que le billet à ordre demeure impayé aux yeux de la loi et que vous pouvez théoriquement en exiger le paiement tant et aussi longtemps que vous ne l’annulez pas.

Une planification de longue haleine

Si vous avez en tête de laisser votre chalet en héritage aux personnes qui vous sont chères, une bonne planification vous assurera qu’elles seront en mesure de continuer d’en jouir après votre départ.

Un conseiller MD* et un conseiller en successions et fiducies de MD peuvent vous aider à établir quelle solution convient le mieux dans votre situation.

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

Les services successoraux et fiduciaires sont offerts par la Société de fiducie privée MD.

L’information ci-dessus ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels en placements ou d’ordre financier, fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant.