Le Canada à l’aube d’une crise hypothécaire? Peu probable.

April 28, 2017

Par Craig Maddock, CFA, MBA, CFP
Vice-président de la gestion des placements

La semaine dernière, j’ai assisté à la soirée annuelle des prévisions de la Chartered Financial Analyst (CFA) Society d’Ottawa en compagnie de plusieurs centaines d’autres titulaires de la désignation CFA et de leurs collègues. L’habituel groupe d’économistes experts avait été remplacé par un conférencier d’honneur, Steve Eisman.

Eisman a bâti sa réputation en refusant de participer au marché des prêts hypothécaires à risque dont il a aussi été l’un des très rares gestionnaires de portefeuille à prédire l’effondrement. Sa vision a été le sujet du livre de Michael Lewis intitulé The Big Short: Inside the Doomsday Machine. Eisman a également été joué par l’acteur Steve Carell dans le film The Big Short ou, en français, Le Casse du siècle.

Compte tenu des parallèles possibles à faire entre la surchauffe actuelle sur le marché de l’habitation au Canada et les conditions qui prévalaient aux États-Unis avant 2008, le message d’Eisman ne pouvait arriver à un moment plus opportun.

Quelles ont été les causes de l’effondrement des titres hypothécaires à risque aux États-Unis?

Selon Eisman, trois conditions doivent être réunies pour qu’une crise éclate : effet de levier, concentration (dans ce cas, dans l’immobilier) et propriétaires des titres (banques américaines). Quand le marché s’est effondré en 2008, les banques considéraient les prêts hypothécaires comme des placements peu risqués. La réglementation permettait la production de rapports qui dissimulaient l’ampleur de l’effet de levier utilisé. En d’autres termes, les placements ne semblaient pas aussi risqués qu’ils ne l’étaient en réalité. Pendant ce temps, les dirigeants de banques continuaient de bénéficier de la croissance du marché américain de l’habitation. Selon les propres mots d’Eisman, il y a eu confusion entre effet de levier et génie financier.

Puis sont arrivés les prêts hypothécaires à risque...

Aux États-Unis, les prêts hypothécaires à risque étaient habituellement souscrits par des emprunteurs dont les antécédents de crédit laissaient à désirer ou qui avaient des revenus insuffisants. Habituellement amortis sur une période de 30 ans, ces prêts étaient offerts à un taux d’intérêt très avantageux pour quelques années afin d’attirer les clients, après quoi le taux bondissait. L’emprunteur pouvait à ce moment refinancer son prêt pour avoir accès au taux incitatif une autre fois et la roue faisait un nouveau tour. Toutes les parties participant au processus de souscription des prêts percevaient leurs honoraires, et les emprunteurs ne remboursaient jamais le moindre sou sur le capital.

Et les premiers signes de débâcle

Les prix des habitations ont continué d’augmenter, suivant la tendance amorcée à la fin de la Deuxième Guerre mondiale. Malgré les indices de défaut de paiement, l’incitation à approuver de plus en plus de prêts pour les revendre ensuite à des investisseurs était plus fort que tous les principes d’éthique et de prudence. En août 2007, les failles dans le marché des prêts hypothécaires étaient devenues bien apparentes. Ceux qui n’avaient pas réussi à se défaire de ces créances douteuses (dans la plupart des cas, des grandes banques et des sociétés de courtage) ont essuyé les pires pertes et à partir de ce moment, la débâcle s’est précipitée.

Quelle est la situation à l’heure actuelle?

Le marché des prêts hypothécaires aux États-Unis est aujourd’hui en bien meilleur état, selon Eisman. Les nouvelles règles ont favorisé le désendettement et l’atténuation des risques pour les banques américaines en plus de procurer une meilleure protection aux consommateurs. Eisman croit qu’il faudra de nombreuses décennies avant que les conditions propices à une autre crise hypothécaire aux États-Unis puissent être réunies.

Mais qu’en est-il de la bulle canadienne?

Le fait d’évoquer la crise financière de 2008 entraîne immanquablement des comparaisons avec la situation actuelle au Canada, qui se caractérise par une enflure du marché immobilier et un endettement collectif élevé. Il va de soi qu’une version canadienne de la crise de 2008 serait désastreuse pour les banques du pays.

Cette semaine, l’action de Home Capital Group (une petite société canadienne de prêts hypothécaires qui offre des prêts hypothécaires résidentiels à des particuliers qui ne répondent pas aux critères standards) a connu la plus forte correction de son histoire en partie à cause des préoccupations que suscitent la viabilité de l’entreprise et sa capacité d’autofinancement. Heureusement, le marché hypothécaire canadien compte très peu de sociétés comme Home Capital et celles-ci représentent une proportion infime de nos portefeuilles. Par ailleurs, malgré les lacunes du modèle d’affaires de Home Capital, le remboursement éventuel des prêts par les emprunteurs ne nous inquiète pas vraiment. En fait, le taux de défaut de paiement demeure très bas.

Pourquoi sommes-nous relativement calmes?

Eisman est catégorique. La probabilité qu’une crise similaire à celle des prêts hypothécaires à risque de 2008 aux États-Unis survienne au Canada est très faible. Je partage tout à fait son opinion. Dans un article récent, nous expliquions pourquoi à notre avis, le Canada n’est pas à risque, malgré l’enflure du marché de l’habitation et l’endettement collectif important.

Notons également que les risques sont déjà assimilés par notre marché, que les organismes de réglementation canadiens sont très conservateurs et que les pratiques de souscription de prêts des banques canadiennes sont prudentes. Certes, on pourrait faire valoir que les trois conditions à la base d’une crise financière mentionnées par Eisman sont réunies au Canada (effet de levier, importante bulle dans un secteur donné et participation d’institutions financières dominantes), mais leur ampleur n’a aucune commune mesure avec celle des facteurs qui avaient provoqué la crise américaine.

Cependant, comme Eisman l’a affirmé de manière si éloquente, il ne faut jamais confondre effet de levier et génie financier. Avec cette idée en tête, nous demeurerons attentifs à l’évolution de l’endettement et faisons preuve de prudence dans les risques auxquels nous exposons nos portefeuilles tant que les prix des logements au Canada continueront d’augmenter.

Article précédent
La Réserve fédérale États-Unis maintient ses taux

La Réserve fédérale des États-Unis a annoncé aujourd’hui qu’elle laissait inchangée la fourchette cible du ...

Article suivant
Bulletin sur les marchés du T1 de 2017 en bref

Le premier trimestre de 2017 a été marqué par un retour à des conditions plus normales sur les marchés, ave...