Les acheteurs d’une première propriété et le nouvel incitatif du gouvernement fédéral

June 12, 2019

Le budget fédéral de mars 2019 contient plusieurs mesures pour aider la classe moyenne canadienne, coincée financièrement, en particulier pour rendre le logement plus abordable. Mentionnons entre autres des incitatifs pour les acheteurs d’une première propriété et des fonds supplémentaires pour faire augmenter l’offre de logements au pays.

Des prêts sans intérêts, sous certaines conditions

Une des mesures proposées? Le nouvel Incitatif à l’achat d’une première propriété, qui sera administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Le programme offrirait aux acheteurs d’une première habitation admissibles un prêt sans intérêts d’un maximum de 10 % du prix d’une habitation nouvellement construite ou de 5 % d’une habitation existante, exigible seulement à la revente de l’habitation.

Si cette mesure est adoptée, elle pourrait aider les médecins résidents, mais probablement pas les médecins en exercice. L’Incitatif et son fonctionnement soulèvent encore beaucoup de questions. Voici ce que nous savons pour l’instant.

L’Incitatif ne s’adresse pas aux personnes à revenu élevé

L’Incitatif ne serait offert qu’aux personnes dont le revenu du ménage est de 120 000 $ ou moins par année. Comme le salaire annuel moyen des médecins au Canada était d’environ 342 000 $ en 2016 (selon les données du recensement), peu d’entre eux et de leurs conjoints seraient admissibles à l’Incitatif aujourd’hui. Par contre, les médecins résidents pourraient peut-être s’en prévaloir.

L’Incitatif ne s’appliquerait que si le prêt hypothécaire du participant équivalait à moins de quatre fois le revenu de son ménage. Autrement dit, il ne serait offert qu’aux acheteurs d’une première propriété qui contractent un prêt hypothécaire de 480 000 $ ou moins (120 000 × 4).

Même si cette somme peut sembler élevée, rappelons qu’à Vancouver et à Toronto (les deux marchés immobiliers les plus effervescents au Canada), le prix moyen d’une maison individuelle dépasse largement le million de dollars, tandis que le prix moyen d’un appartement en copropriété excède 600 000 $. Dans ces deux villes, l’acheteur d’une première propriété devrait fournir une mise de fonds importante, soit dans les six chiffres, pour respecter la limite hypothécaire de 480 000 $ du programme.

Des questions sans réponse

Certains ont critiqué le manque d’information sur l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. Par exemple, on ne sait pas quelle somme un acheteur qui se prévaudrait du programme devrait rembourser à la SCHL à la vente de son habitation. S’agirait-il de la somme prêtée par la SCHL au moment de l’achat ou bien d’une somme rajustée selon la fluctuation de la valeur de l’habitation, comme pour la plupart des prêts hypothécaires avec participation à la mise de fonds?

Certains analystes du marché de l’habitation ont soulevé un autre point important : le programme pourrait involontairement faire grimper le prix des logements encore davantage. N’oubliez pas que les acheteurs admissibles ayant la mise de fonds minimale exigée de 20 000 $ pourraient, grâce au prêt sans intérêts du gouvernement, ajouter jusqu’à 40 000 $ à leur pouvoir d’achat au moment de faire une offre.

La SCHL a répondu à cette inquiétude concernant l’inflation plusieurs semaines après le dévoilement du programme. « Nous avons veillé à ce que [le programme] cible les jeunes Canadiens qui ont besoin d’un coup de pouce pour devenir propriétaires d’un logement, a déclaré la société d’État. Selon nous, l’inflation attribuable [au programme] serait au maximum de 0,2 % à 0,4 %. »

Et maintenant?

« À première vue, l’Incitatif à l’achat d’une première propriété est une bonne nouvelle, mais le gouvernement fédéral doit expliquer exactement comment il fonctionnera, estime Stephen Hunt, responsable national de la stratégie et des services-conseils en planification financière de Gestion MD limitée. Comme les autres Canadiens, les jeunes médecins sont aux prises avec des coûts de logement élevés qui dictent essentiellement où ils peuvent et ne peuvent pas vivre et travailler. Nous aimerions que des mesures clairement définies tiennent compte de la situation de chacun, d’un océan à l’autre. »

La SCHL affirme que tout devrait se clarifier d’ici l’automne, avant l’entrée en vigueur prévue du programme. Bien entendu, l’exercice pourrait s’avérer vain si le Parti libéral de Justin Trudeau ne remporte pas une deuxième majorité aux élections fédérales de novembre et que ses nouvelles mesures d’abordabilité du logement sombrent dans l’oubli.

 

Références

1. Statistique Canada. « Statistiques du revenu d’emploi », Recensement de la population de 2016.

2. Francis Fong. « Ottawa’s First-Time Home Buyer Incentive is flawed », Options politiques, 7 mai 2019.

3. Finn Poschmann. « Is Elevating Housing Prices a Good Way to Make Homes More Affordable? », The Globe and Mail, 30 avril 2019.

 

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