L’achat d’une maison est un projet souvent aussi excitant que complexe. C’est l’une des plus grandes décisions que vous aurez à prendre au cours de votre vie et l’une des plus importantes responsabilités financières que vous devrez assumer. Prendre le temps de bien vous informer peut vous épargner frustration et déception, en plus de vous préserver d’erreurs coûteuses.
Choisir un prêt hypothécaire : facteurs importants à considérer
Il est parfois aussi difficile de trouver la bonne solution hypothécaire que la maison idéale, d’où l’importance de bien comprendre ses besoins à ce chapitre. Avec autant d’options, le processus peut toutefois être étourdissant et accaparant.
- Les taux d’intérêt, les frais et les caractéristiques des prêts hypothécaires sont souvent négociables.
- L’amortissement est la période allouée au remboursement intégral du prêt. L’amortissement choisi (15, 20, 25 ou 30 ans) a une incidence importante sur le montant des intérêts à payer pendant la durée du prêt hypothécaire.
- La durée du prêt hypothécaire est la période pendant laquelle certains facteurs, comme le taux d’intérêt, sont fixes. Elle peut s’étendre de trois mois à plus de dix ans.
- En accélérant vos versements hypothécaires (p. ex., versements à la quinzaine plutôt qu’au mois), vous diminuez la somme due et, par conséquent, vous écourtez la période d’amortissement et réduisez les intérêts versés.
- Les prêts hypothécaires à taux fixe vous permettent d’avoir l’esprit tranquille : vous connaissez le montant de vos versements pour toute la durée du prêt. Quant aux prêts hypothécaires à taux variable, dont le taux d’intérêt peut monter ou baisser, ils exigent un certain degré de tolérance au risque, mais ils peuvent vous faire économiser sur les intérêts.
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Comment les prêteurs calculent-ils le prix maximal que je suis capable de payer?
Les prêteurs s’appuient sur deux principaux critères pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter.
Le ratio d’amortissement brut de la dette doit être inférieur à 39 %
On obtient ce ratio en divisant les frais de logement (p. ex. prêt hypothécaire, impôt foncier, chauffage, 50 % des frais de copropriété, le cas échéant) par le revenu mensuel brut.
Le ratio d’amortissement total de la dette doit être inférieur à 44 %
On obtient ce ratio en divisant les frais de logement et les autres dettes (p. ex. prêt automobile, solde impayé d’une carte de crédit) par le revenu mensuel brut.
La simulation de crise, dont les règles ont été imposées par le gouvernement fédéral, vise à vérifier si l’emprunteur pourra toujours rembourser son prêt advenant une hausse des taux d’intérêt.
Dans cette simulation, l’emprunteur doit être en mesure de rembourser le prêt au plus élevé des taux suivants:
- le taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada;
- le taux de prêt hypothécaire négocié, majoré de 2 %.
Il y a trois cas dans lesquels les règles de simulation de crise ne s’appliquent pas.
- Renouvellement hypothécaire : Si vous renouvelez votre prêt hypothécaire auprès de la même institution bancaire ou du même prêteur, les nouvelles règles ne s’appliquent pas.
- Demandes de prêt hypothécaire existantes : Si votre prêt hypothécaire est déjà approuvé, les nouvelles règles ne s’appliquent pas à vous, peu importe le moment où la transaction sera conclue.
- Coopératives de crédit : Les règles ne visent que les institutions financières sous réglementation fédérale, ce qui exclut les coopératives de crédit. Cependant, les coopératives de crédit peuvent décider de recourir à la simulation de crise, alors informez-vous avant de faire une demande.
Quelle est la mise de fonds minimale exigée?
Vous devez amasser au moins 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat et 10 % de toute somme supérieure à 500 000 $ (dans le cas des habitations d’un million de dollars ou moins). Soulignons que vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Canada si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Habituellement, la prime représente entre 2,8 et 4,0 % du montant de votre prêt et elle peut y être ajoutée. Par conséquent, si vous avez les moyens de verser une mise de fonds d’au moins 20 %, vous épargnerez une somme considérable en assurance et en intérêts.
En combien de temps dois-je rembourser mon prêt hypothécaire?
En ce moment, la période d’amortissement maximale est de 25 ans pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL ou Genworth Canada, ou de 30 ans si votre prêt n’a pas besoin d’être assuré. Évidemment, plus vite vous remboursez, plus vous économisez en intérêts.
Puis-je utiliser mon REER pour constituer ma mise de fonds?
Oui. Depuis 1992, le Régime d’accession à la propriété permet aux acheteurs d’une première habitation de retirer des fonds de leur REER en franchise d’impôt. En effet, votre conjoint et vous pouvez chacun retirer jusqu’à 35 000 $1 de votre REER et vous disposez habituellement de 15 ans pour y redéposer l’argent. Par contre, ce remboursement n’est pas déductible de votre revenu imposable. Vous pouvez aussi puiser dans votre compte d’épargne libre d’impôt (CELI) l’argent nécessaire à la mise de fonds; les années suivantes, vous aurez la possibilité d’y reverser une partie ou l’entièreté de la somme retirée.
J’ai entendu dire que les coûts initiaux et les frais ponctuels liés à l’achat d’une maison peuvent être considérables. Quels sont-ils?
Outre votre mise de fonds, votre plus grande dépense initiale sera vraisemblablement les frais de clôture, notamment les frais de déménagement, les frais juridiques et les droits de cession ou mutation immobilière, qui varient normalement entre 1,5 et 4 % du prix d’achat de la maison. Les taux d’intérêt et la durée du prêt, quant à eux, varient selon la province ou le territoire et la municipalité.
À cela s’ajoute la prime d’assurance prêt hypothécaire pour une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat (jusqu’à 4 % de la valeur du prêt hypothécaire). Les frais d’inspection peuvent varier considérablement, mais ils sont habituellement de l’ordre de 300 à 500 $. Votre prêteur pourrait aussi exiger un levé d’arpentage à jour, pour lequel vous pouvez vous attendre à débourser de 1 000 à 2 000 $. Les frais d’évaluation de la propriété, en revanche, sont habituellement payés par le prêteur.
Comment mon conseiller MD peut-il m’aider?
Votre conseiller MD* peut vous aider à déterminer comment intégrer un prêt hypothécaire à votre plan financier. Pouvez-vous vous permettre d’alourdir votre dette? Devez-vous rédiger un testament? Avez-vous une assurance pour couvrir votre dette hypothécaire en cas de maladie, d’invalidité ou de décès?
Grâce à la relation qu’entretient MD avec la Banque Scotia et ses spécialistes des prêts hypothécaires, vous aurez accès à une solution hypothécaire adaptée à votre style de vie et parfaitement intégrée à votre plan financier global.
1 Dans son budget déposé le 16 avril 2024, le gouvernement fédéral a proposé d’augmenter le montant maximal de retrait dans le cadre du régime d’accession à la propriété. Le maximum passerait donc de 35 000 $ à 60 000 $ pour 2024 et les années subséquentes, pour tout retrait effectué après le 16 avril 2024. Cette proposition n’aura force de loi qu’après avoir reçu la sanction royale.
* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement).
Gestion financière MD offre des produits et services financiers, la famille de fonds MD et des services-conseils en placement par l’entremise du groupe de sociétés MD. Pour obtenir une liste détaillée de ces sociétés, veuillez consulter notre site à l’adresse md.ca.
