Votre capacité d’emprunt amputée par les nouvelles règles hypothécaires

April 18, 2018 Seluman Baig-Mirza

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L’achat d’une maison compte parmi les décisions les plus importantes dans la vie. L’obligation financière qu’il entraîne est considérable, surtout si vous avez des dettes d’études en médecine à rembourser.

Une fois votre décision prise, vous devez déterminer le genre de maison que vous pouvez vous permettre, la mise de fonds à verser et les dépenses connexes à prévoir, en plus de vous familiariser avec le fonctionnement des prêts hypothécaires et la façon d’obtenir un prêt préapprouvé.

Au cours des dernières années, le gouvernement a resserré les règles hypothécaires pour tenter de prévenir le surendettement chez les Canadiens et Canadiennes.

En vertu des nouvelles règles hypothécaires entrées en vigueur le 1er janvier 2018, toutes les demandes de prêt hypothécaire doivent faire l’objet d’une simulation de crise.

Qu’est-ce qu’une simulation de crise?

La simulation de crise vise à vérifier si l’emprunteur pourra toujours rembourser son prêt advenant une hausse des taux d’intérêt. Bien que les taux d’intérêt soient encore relativement bas, le montant que vous pouvez emprunter est moindre.

En octobre 2016, le gouvernement avait instauré les règles de la simulation de crise, mais pour les prêts hypothécaires assurés seulement, soit les prêts assortis d’une mise de fonds équivalant à moins de 20 % de la valeur de la propriété. Ces règles s’appliquent maintenant aussi aux prêts non assurés, soit ceux dont la mise de fonds est de 20 % ou plus.

Dans cette simulation, l’emprunteur doit être en mesure de rembourser le prêt au plus élevé des taux suivants :

Un prêt moins élevé, mais de combien?

Prenons le cas de la Dre Sophie Lasagesse, 32 ans, qui en est à sa quatrième année de résidence et habite Montréal. Elle et son conjoint sont prêts à faire l’acquisition d’une maison. Ensemble, ils gagnent un revenu brut de 150 000 $ par année. Grâce à l’aide de la famille, ils pourront faire une mise de fonds de 200 000 $.

À leur banque, le taux d’intérêt négocié pour un terme de 5 ans et une période d’amortissement de 25 ans est de 3,5 %.

S’ils étaient devenus propriétaires avant l’application généralisée des règles de simulation de crise, ils auraient eu droit à un prêt hypothécaire maximal de 800 000 $ (à un taux d’intérêt de 3,5 %) pour l’achat d’une maison d’une valeur d’au plus 1 000 000 $.

Toutefois, après application de la simulation de crise, le taux à utiliser est plutôt de 5,5 %. Résultat : ils sont admissibles à un prêt hypothécaire d’au plus 655 317 $ au lieu de 800 000 $, ce qui représente un écart de 144 683 $. (Pour simplifier, nous n’avons inclus aucune autre dette ni aucuns frais de logement dans le calcul.)

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Le montant du prêt hypothécaire admissible de la Dre Lasagesse passe donc de 800 000 $ (avant simulation) à 655 317 $.

Les versements hypothécaires seront calculés au taux de 3,5 %, mais le montant du prêt auquel ils auront droit sera moindre.

Exceptions à la règle

Il y a trois cas dans lesquels les règles de simulation de crise ne s’appliquent pas.

Renouvellement hypothécaire : Si vous renouvelez votre prêt hypothécaire auprès de la même institution bancaire ou du même prêteur, les nouvelles règles ne s’appliquent pas.

Demandes de prêt hypothécaire existantes : Si votre prêt hypothécaire est déjà approuvé, les nouvelles règles ne s’appliquent pas à vous, peu importe le moment où la transaction sera conclue.

Coopératives de crédit : Les règles ne visent que les institutions financières sous réglementation fédérale, ce qui exclut les coopératives de crédit. Cependant, les coopératives de crédit peuvent décider de recourir à la simulation de crise, alors informez-vous avant de faire une demande.

Avant de vous lancer dans la recherche d’une maison, explorez vos options à l’aide de la calculatrice de prêt hypothécaire de MD. Si vous êtes bien informé, il sera plus facile de choisir la solution hypothécaire qui vous convient.

Seluman Baig-Mirza

Seluman Baig-Mirza, CIM, est responsable du patrimoine au sein de l’équipe du Segment du début de carrière de Gestion MD limitée. Il se spécialise dans les solutions bancaires pour les étudiants en médecine et les médecins résidents.

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