Topo sectoriel : Les alléchantes distributions de l’immobilier

March 28, 2018 Edward Golding

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L’immobilier occupe une place importante dans la vie de la plupart des gens. Un jour ou l’autre, nous songeons presque tous à acquérir une propriété. C’est ainsi qu’entrent en scène les notions de taux hypothécaires, de valeur de revente, de rénovations et bien d’autres encore. Ma famille déménagera cet été et je sais donc pertinemment le temps qu’exigent la recherche d’un nouveau logis et les préparatifs pour vendre la maison actuelle.

L’immobilier m’intéresse aussi sur le plan professionnel. MD détient en effet des placements dans ce secteur au Canada et ailleurs. Au bureau, ma perception de l’immobilier est cependant bien différente. Nos positions immobilières sont pour l’essentiel composées de fiducies de placement immobilier (FPI). Même si elles peuvent être soumises aux mêmes facteurs que l’immobilier résidentiel (comme les taux d’intérêt), elles exigent aussi la prise en compte d’autres facteurs comme l’utilisation des terrains, les distributions et le taux d’occupation.

FPI : quelques notions fondamentales

À cause de son manque de liquidité inhérent, l’immobilier est une catégorie de placement difficile, d’où l’intérêt des fiducies de placement immobilier. Une FPI est une société qui possède et exploite des immeubles générateurs de revenus. Elle permet aux épargnants qui achètent ses parts de se positionner sur le marché immobilier avec certains avantages : évaluation quotidienne, liquidité, gouvernance professionnelle et aucun investissement minimal élevé. Les FPI couvrent plusieurs segments du marché : logements multifamiliaux, immeubles industriels, commerce de détail, immeubles de bureaux, entrepôts et hôtels.

Elles bénéficient d’un régime fiscal spécial et tendent à générer des distributions plus élevées que les sociétés traditionnelles. Elles sont aussi un excellent outil de diversification, car l’immobilier a peu de corrélations avec les marchés boursiers et obligataires traditionnels et évolue en fonction de facteurs qui lui sont propres.

Se concentrer sur les distributions

Comme les actions, les parts de FPI possèdent un potentiel d’appréciation, mais leur principal attrait réside dans les distributions qu’elles génèrent.

À la fin de la crise financière mondiale de 2008-2009, les banques centrales de partout dans le monde, dont la Banque du Canada, ont réduit leurs taux d’intérêt, parfois à des niveaux près de zéro. Depuis, la Banque du Canada a recommencé à les majorer, mais avec beaucoup de prudence, et ils demeurent très bas par rapport aux normes historiques. Il faut donc en conclure que les taux de rendement obligataires resteront très modestes pendant encore un certain temps.

Le secteur immobilier offre quant à lui des distributions relativement stables et généreuses. Au Canada, le taux moyen des distributions était de 4,93 % au 22 mars, tandis que le taux de rendement des obligations de dix ans du gouvernement du Canada était de 2,17 %. Le segment qui génère les distributions les plus élevées est celui du commerce de détail, à 6,02 %, tandis que les immeubles de bureaux génèrent les plus basses, à 4,30 %, ce qui est tout de même honorable. Ce surcroît de rendement dans le segment du commerce de détail s’explique par un niveau de risque plus élevé qui n’a rien d’étonnant; les commerces sont actuellement soumis à l’intense concurrence des géants de l’Internet, comme Amazon, qui mine l’achalandage dans les centres commerciaux partout au Canada et ailleurs.

Le Fonds collectif de dividendes GPPMD est actuellement celui qui possède la plus forte proportion de titres immobiliers (4,2 %) avec une concentration particulière dans les FPI spécialisées dans le commerce de détail et les immeubles de bureaux. La proportion est de 2,9 % pour l’indice composé S&P/TSX. Montrusco Bolton Investments Inc., sous-conseiller du Fonds collectif de dividendes GPPMD et du Fonds de dividendes de croissance MD, estime que la conjoncture favorable dans la vente au détail au Canada aide les FPI spécialisées dans les centres commerciaux à générer des résultats d’exploitation stables. Le gestionnaire voit aussi d’un bon œil la fin prochaine de la vague de rationalisation dans le secteur canadien des grands magasins qui ne compte plus que trois bannières d’envergure nationale (La Baie, Walmart et Costco) comparativement à 15 aux États-Unis.

SmartCentres, une FPI spécialisée dans les centres commerciaux, est un bon exemple. La proximité de ses propriétés avec les magasins Walmart et ses taux d’occupation d’environ 98 % assurent dans une certaine mesure sa stabilité. Montrusco Bolton estime ainsi que SmartCentres est bien positionnée pour bénéficier des changements d’utilisation foncière (une autre source de croissance), de son faible niveau d’endettement et d’un des taux de propriété internes (environ 22 %) les plus élevés parmi les FPI cotées en bourse au Canada.

Allied Properties, une FPI spécialisée dans les immeubles de bureaux en milieu urbain, figure également dans le portefeuille de Montrusco Bolton. Le sous-conseiller aime bien que 80 % du parc immobilier d’Allied Properties se trouve dans le marché des bureaux de Toronto et de Montréal, qui se porte très bien. Il estime d’ailleurs que son bassin de projets en développement et l’intensification de ses activités assureront sa croissance pour plusieurs années.

Le risque persistant des taux d’intérêt

Malgré leurs distributions attrayantes et leur potentiel d’appréciation, les FPI sont exposées à certains risques macroéconomiques. Selon Montrusco Bolton, l’évolution des taux d’intérêt est actuellement le risque le plus susceptible de compromettre le rendement. L’augmentation des taux d’intérêt est néfaste pour le secteur immobilier. Lorsque les taux sont élevés, les revenus générés par une FPI perdent en effet de leur valeur relative par rapport au cours de l’action et il faut par conséquent que les cours baissent pour que le taux des distributions des FPI augmente par rapport à celui des autres instruments générateurs de revenus.

La Banque du Canada a relevé ses taux trois fois depuis juillet et deux autres majorations sont prévues en 2018. Cette hausse a déjà eu des conséquences dans le secteur immobilier dont le rendement se chiffre à 4,68 %, soit environ 0,65 % de moins que le taux de l’indice composé S&P/TSX.

À mon avis, il ne faut pas pour autant perdre espoir. Il est tout simplement plus important que jamais de bien soupeser les avantages et inconvénients éventuels de chaque FPI, ce que nous avons toujours fait.

Lorsque je quitterai mon bureau ce soir, j’aurai toujours en tête la question des taux d’intérêt et de leur effet possible sur mes projets de déménagement. La hausse des taux provoquera-t-elle une baisse des prix des maisons? Peut-être stabilisera-t-elle les prix, ce qui aura pour effet d’augmenter d’un cran le coût de la propriété? Parfois, nos décisions personnelles en matière immobilière ne sont pas si différentes de celles que nous devons prendre pour nos clients.

Edward Golding

Edward Golding, CFA, MBA, est gestionnaire de portefeuille au sein de l’équipe Gestion de placements chez Gestion financière MD. Il est responsable des fonds communs et collectifs de titres canadiens, de dividendes et d’actions américaines de MD.

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