La double personnalité de l’immobilier canadien

May 3, 2019 Edward Golding

           

Le marché immobilier canadien souffre d’un dédoublement de personnalité. La plupart des gens connaissent bien l’immobilier résidentiel où au début de 2019, les ventes ont plongé et le prix moyen a baissé1.

L’immobilier commercial canadien est en revanche dynamique : les loyers sont à la hausse et les taux d’inoccupation sont à leur plus bas niveau des dernières années2.

Les deux possibilités de placement présentent leur lot de défis pour les investisseurs canadiens désireux de diversifier leur portefeuille dans l’immobilier.

L’immobilier canadien fait la manchette

Les ventes résidentielles sont toujours lentes en février au Canada. Mais selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), les ventes réelles ont atteint en février dernier leur plus bas niveau depuis 2009. En Colombie-Britannique, en Alberta et à Terre-Neuve-et-Labrador, elles ont été inférieures de plus de 20 % à la moyenne des mois de février des dix dernières années.

Les tendances varient fortement sur les 17 grands marchés régionaux recensés par l’ACI. En Colombie-Britannique, notamment, les prix auraient baissé de 6,1 % dans la grande région de Vancouver, mais augmenté de 7,7 % sur l’île de Vancouver. Les prix ont augmenté pratiquement partout en Ontario, mais reculé dans les Prairies. Globalement, le prix de vente national moyen des logements en février 2019 a été inférieur de 5,2 % à celui de février 2018.

Immobilier commercial : un contraste frappant

La situation est fort différente dans l’immobilier commercial où les investisseurs composent avec une combinaison de variables distinctes. Dans un rapport intitulé Perspectives sur le marché de l’immobilier — Canada 2019, CBRE Canada3 affirme que la demande de propriétés commerciales n’a jamais été si élevée au Canada. L’association affirme que l’immobilier commercial a connu en 2018 une troisième année record consécutive avec des investissements de 49,3 milliards de dollars, soit 68,3 % de plus que la moyenne sur 10 ans.

Les taux d’inoccupation des immeubles de bureaux sont remarquablement bas. Celui du centre-ville de Toronto (2,7 %) figurerait même parmi les plus bas en Amérique du Nord depuis le deuxième trimestre de 2016. Stimulée par une vigoureuse demande d’entrepôts, la croissance du taux de location dans le parc industriel de Vancouver est sans égale dans le monde, et cinq des dix plus grandes villes canadiennes affichent un taux global d’appartements inoccupés inférieur à 2 %.

Diversification et flux de trésorerie pour votre portefeuille

Placer de l’argent dans l’immobilier en faisant directement l’acquisition de propriétés ou en se procurant des parts d’une fiducie de placement immobilier (FPI) contribue à la diversification de votre portefeuille. L’immobilier offre une protection relative contre l’inflation, génère des distributions alléchantes et peut parfois contribuer à l’appréciation du capital.

Toutefois, ces placements s’accompagnent aussi d’un ensemble unique de difficultés. Investir directement dans une propriété physique n’est pas une solution à la portée de tous. Les FPI (qui détiennent en général un parc d’immeubles avec des locataires stables, situés dans de grands centres urbains avec un taux d’inoccupation faible) génèrent habituellement des flux de trésorerie prévisibles moyennant des risques faibles. Cependant, le potentiel d’appréciation du capital y est relativement faible.

Mentionnons qu’au stade actuel du cycle économique, les bonnes occasions de placement dans le secteur immobilier se raréfient et que pour l’investisseur moyen, l’accès aux vastes marchés mondiaux est parfois difficile.

Nouvelle possibilité : les placements immobiliers privés

Les gestionnaires de placements immobiliers privés ont accès à des marchés beaucoup plus larges que ceux à la portée d’un simple particulier canadien. Outre leur grande portée d’action, ces gestionnaires peuvent recourir à des stratégies de placement actives non traditionnelles auxquelles un particulier, voire une fiducie de placement immobilier négociée en bourse, n’a pas accès.

Par exemple, un gestionnaire de placements non traditionnels peut contribuer à l’appréciation de propriétés commerciales en les rénovant pour ensuite majorer les loyers, ou en en confiant l’administration à des gestionnaires plus aguerris pour ensuite les vendre afin d’engranger la plus-value créée. Certains gestionnaires appliquent des stratégies opportunistes en plaçant l’argent dans des immeubles vacants ou des terrains sous-développés dont le potentiel latent exige des investissements considérables.

Pour cette raison (et aussi à cause de la faible corrélation entre ces placements et les marchés boursiers traditionnels, de leur fort potentiel de diversification et des rendements potentiels attrayants), les grands investisseurs institutionnels se tournent de plus en plus vers des placements non traditionnels, notamment l’immobilier privé.

Si vous disposez du temps nécessaire pour attendre que vos placements expriment leur potentiel (nous parlons ici de dix années ou plus), l’immobilier privé pourrait être une option attrayante à ajouter à votre portefeuille.

Des placements immobiliers privés taillés sur mesure

MD a récemment lancé le Fonds collectif immobilier mondial Platine MD, une première dans l’univers de placement des particuliers, avec l’intention précise d’offrir aux médecins canadiens un accès exclusif à l’immobilier privé mondial. Nous nous sommes donc associés à un gestionnaire de placements institutionnels de calibre mondial (Metropolitan Real Estate du Carlyle Group) qui met ses ressources et son savoir-faire à votre service dans ce domaine.

Offert pendant une période limitée, ce fonds collectif fera l’acquisition d’immeubles de différentes catégories (bureaux et commerce de détail, bâtiments industriels et résidentiels, hôtels) situés surtout dans de grands marchés métropolitains des États-Unis, de l’Asie et de l’Europe.

Les investisseurs seront tenus de conserver leur placement dans le fonds longtemps (dix ans ou plus) pour donner aux gestionnaires le temps de concrétiser la valeur potentielle du parc immobilier. Comme nous l’avons déjà mentionné, les gestionnaires pourraient percevoir des loyers plus élevés et ainsi créer une certaine valeur dans un contexte général de hausse des prix, mais d’autres possibilités, comme la transformation d’actifs sous-productifs, la remise en état de structures de capital dysfonctionnelles, l’expansion et le repositionnement d’actifs et d’autres méthodes de création de valeur dans des secteurs moins efficients du marché immobilier, exigent plus de temps.

Les placements immobiliers privés ne conviennent pas à tous. Notre produit s’adresse à l’investisseur avisé et patient, et désireux de diversifier son portefeuille ailleurs que sur les marchés publics standard.

La conjoncture sur le marché immobilier et les investissements dans ce secteur au Canada sont peut-être à différents égards difficiles, mais il existe néanmoins des possibilités. Que vous préfériez faire directement l’acquisition de propriétés, profiter de la stabilité des revenus d’une FPI ou vous prévaloir d’une stratégie opportuniste s’appuyant sur un parc d’immeubles commerciaux à l’international, l’immobilier peut représenter une option de rechange intéressante à détenir dans votre portefeuille.

Pour obtenir plus de renseignements sur les placements immobiliers, sur les solutions proposées par MD et sur l’intégration de ces placements à votre stratégie de portefeuille, nous vous invitons à communiquer avec votre conseiller MD.

1 https://www.crea.ca/news/22338/

2‑https://business.financialpost.com/real-estate/property-post/canadas-commercial-property-market-is-set-for-another-blockbuster-year

CBRE offre des services en immobilier commercial (services consultatifs et transactionnels, services d’actifs, marché des capitaux, solutions espaces globales, évaluation et services-conseils).

Le présent document fournit des renseignements importants au sujet des fonds Platine MDMC et ne devrait pas être considéré par le destinataire comme un conseil de placement, comme une recommandation d’achat, de conservation ou de vente d’un titre, ni comme une offre de vente ou une sollicitation d’offres pour l’achat d’un titre. Les fonds Platine décrits dans le présent document sont assujettis à d’autres modalités énoncées dans les ententes en vigueur desdits fonds ainsi qu’à des exigences réglementaires sur la convenance soumises à l’examen du gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD. Les ententes en vigueur des fonds Platine contiennent de l’information supplémentaire sur l’objectif de placement, les conditions, l’impôt et les risques associés au fonds, lesquels constituent des modalités importantes associées au fonds. Tout placement dans un fonds serait spéculatif et présenterait des risques élevés. L’information et les stratégies ci-indiquées ne conviennent pas aux personnes des États-Unis (citoyens, résidents ou détenteurs d’une carte verte) ou aux non-résidents du Canada, ni dans des situations mettant en cause de telles personnes. Les employés du groupe de sociétés MD ne sont pas habilités à déterminer si un client est considéré comme une personne des États-Unis ou soumis à des obligations de déclaration de revenus, au Canada ou à l’étranger. Le fonds est destiné aux personnes qui sont titulaires d’un compte de gestion discrétionnaire chez Conseils en placement privés MD, une division d’exploitation de Gestion financière MD inc.

Les placements dans les fonds privés Platine MD peuvent comporter des frais de gestion et d’autres frais supérieurs à ceux de placements dans des fonds de valeurs négociées sur les marchés publics. Nous ne garantissons pas qu’un fonds de placements privés Platine MD atteindra ses objectifs de placement.

Les placements privés comportent des risques additionnels que ne présentent pas les placements ordinaires sur les marchés publics, par exemple : les fonds de placements privés sont de nature spéculative et présentent un risque élevé; l’investisseur peut perdre la totalité ou une grande partie de son placement; les placements en capital-investissement et les placements privés en immobilier sont illiquides, il n’y a aucun marché secondaire et on ne prévoit pas que s’établira un marché secondaire où se négocieraient de tels placements; le transfert de placements en capital-investissement et de placements privés en immobilier fait l’objet de restrictions importantes; le rendement des placements en capital-investissement et des placements privés en immobilier est volatil; les fonds de capital-investissement et les fonds de placements privés en immobilier sont souvent concentrés, leur actif n’est pas très diversifié et ils ne font pas l’objet d’une surveillance réglementaire rigoureuse. Un levier financier pourrait être utilisé, ce qui peut rendre le rendement du placement volatil. Les placements immobiliers sont sensibles à certains facteurs, dont la fluctuation en valeur des biens immobiliers et la variation de l’impôt foncier, des taux d’intérêt, des entrées et sorties de fonds relatives aux biens immobiliers sous-jacents, de l’offre et de la demande, ainsi que la compétence des gestionnaires, le risque de crédit et les exigences fiscales et réglementaires.

Platine MDMC est une marque de commerce de La Banque de Nouvelle-Écosse utilisée sous licence. Gestion financière MD offre des produits et services financiers, la famille de fonds MD et des services-conseils en placement par l’entremise du groupe de sociétés MD. Pour obtenir une liste détaillée de ces sociétés, veuillez consulter notre site à l’adresse md.ca.

L’information contenue dans le présent document ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels d’ordre fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant. Les recommandations sur la constitution en société se limitent à la répartition de l’actif et à l’intégration des personnes morales dans les plans financiers et les stratégies de gestion de patrimoine. Toute information d’ordre fiscal ne s’applique qu’aux résidents canadiens et s’appuie sur le droit canadien de l’impôt en vigueur, notamment sur l’interprétation judiciaire et administrative en la matière. L’information et les stratégies ci-indiquées peuvent ne pas convenir aux personnes des États-Unis (citoyens, résidents ou détenteurs d’une carte verte) ou aux non-résidents du Canada, ni dans des situations mettant en cause de telles personnes.

A propos de l'auteur

Edward Golding

Edward Golding, CFA, MBA, est gestionnaire de portefeuille au sein de l’équipe Gestion de placements chez Gestion financière MD. Il est responsable des fonds communs et collectifs de titres canadiens, de dividendes et d’actions américaines de MD.

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