Vous pensez à acheter un immeuble locatif?

January 18, 2018

Vous rêvez d’acheter un immeuble locatif? Peut-être même plusieurs? L’idée de gagner un revenu mensuel stable est attrayante, surtout avec les faibles taux d’intérêt actuels et la hausse de prix des propriétés. Il peut être avantageux d’investir dans un immeuble locatif, mais attention, il y a des risques.

Les avantages d’être propriétaire d’un immeuble locatif


  • Revenu mensuel régulier. Les loyers encaissés, moins vos dépenses, constituent une entrée de fonds régulière et prévisible.

  • Appréciation. Rien n’est garanti, mais historiquement, les biens immobiliers ont tendance à prendre de la valeur avec le temps.

  • Déduction fiscale. Vous pouvez déduire certaines dépenses de vos revenus locatifs bruts, notamment l’intérêt sur votre prêt hypothécaire, l’impôt foncier, l’assurance, les coûts d’entretien, les frais de gestion d’immeuble et les services publics (à moins qu’ils ne soient à la charge du locataire). Si vos dépenses dépassent vos revenus locatifs, vous pourriez aussi déduire cette perte de vos autres sources de revenus, à condition que vous ayez une attente raisonnable de profit.

Les inconvénients d’être propriétaire d’un immeuble locatif


  • Responsabilités d’être un propriétaire. Vous devrez vous occuper des réparations, parfois urgentes, faire affaire avec des locataires pas toujours faciles et percevoir le loyer. Vous pouvez confier la plupart de ces responsabilités à un gestionnaire d’immeuble, mais cela grugera votre revenu mensuel.

  • Revente difficile. Selon la conjoncture du marché, il peut être difficile de revendre une propriété, surtout un immeuble locatif. Vous devrez aussi tenir compte de la commission du courtier immobilier et des frais juridiques.

  • Dépenses de routine et dépenses imprévues. Cela coûte cher d’être propriétaire. Outre la mise de fonds initiale et le prêt hypothécaire, il faut compter les services publics, l’entretien, les réparations et les améliorations locatives, qui font rapidement monter la facture. Budgétez 2 % du prix d’achat de votre propriété pour l’entretien et les réparations. Vous devrez aussi prévoir un fonds d’urgence pour couvrir les frais d’exploitation si un logement se libère et que vous ne trouvez pas de locataire rapidement.

  • Imposition des revenus locatifs. Vos revenus locatifs nets s’ajoutent à votre revenu imposable pour l’année. Qui plus est, ce revenu supplémentaire pourrait être imposé à un taux marginal supérieur, ce qui veut dire que vous paierez plus d’impôt sur chaque dollar supplémentaire. Cet autre revenu pourrait aussi limiter votre droit à certaines prestations gouvernementales, comme la sécurité de la vieillesse.

Sept conseils avant l’achat d’un immeuble locatif

Vous croyez qu’un magnat de l’immobilier sommeille en vous? Prenez en note ces conseils avant de vous lancer sur le marché de l’immeuble locatif.

  1. Assainissez vos finances. Évaluez vos moyens. Les nouvelles règles hypothécaires canadiennes prévoient que votre mise de fonds initiale doit correspondre à au moins 20 % de la valeur de votre immeuble locatif s’il compte de un à quatre logements. En revanche, il n’y a aucun minimum si vous décidez d’habiter l’immeuble.

  2. Rassemblez votre équipe. Pour acheter un immeuble locatif, entourez-vous d’une équipe de professionnels : conseiller MD, agent immobilier, avocat ou notaire, spécialiste des prêts hypothécaires, évaluateur, inspecteur en bâtiment et agent en assurance.

  3. Renseignez-vous sur les loyers moyens et les meilleurs emplacements. Faites des recherches sur la région où vous envisagez d’acheter. Mieux vaut acheter là où le marché de l’emploi est en santé et la population en croissance. Tâtez aussi le terrain pour connaître les prix des logements.

  4. Choisissez le bon prêt hypothécaire. MD offre des prêts hypothécaires par l’entremise de son partenaire, la Banque Nationale. Si vous choisissez de contracter un prêt auprès d’elle, vous profiterez de nos tarifs préférentiels pour les médecins et n’aurez pas besoin de négocier votre taux. Votre conseiller MD vous aidera à trouver la bonne solution hypothécaire selon vos besoins financiers.

  5. N’oubliez pas l’assurance. Comme votre maison, un immeuble locatif est un bien précieux. En choisissant la bonne solution d’assurance, vous vous protégez contre les difficultés financières en cas d’imprévu. Votre conseiller MD pourra vous aider à choisir la bonne solution d’assurance pour vous.

  6. Envisagez d’engager un gestionnaire d’immeuble. Avez-vous le temps de répondre aux demandes de réparation, surtout s’il s’agit d’urgences? Si vous engagez un gestionnaire, les frais de gestion (habituellement de 8 % à 10 % de vos revenus locatifs) grugent votre revenu mensuel, mais vous diminuez votre stress.

  7. Renseignez-vous au sujet des lois encadrant les relations entre propriétaires et locataires. Les bons locataires sont difficiles à trouver. Un gestionnaire d’immeuble peut faire la promotion de vos logements et trier les candidats, mais si vous vous lancez en solo dans l’aventure, mieux vaut connaître vos droits.

Faire parler les chiffres

Tout bien considéré, la vraie question, c’est : est-ce que le jeu en vaut la chandelle?

Commencez par créer un état des revenus et des dépenses pour la propriété. Recensez tous les coûts liés à l’achat, y compris l’intérêt hypothécaire, l’impôt foncier, l’assurance, les services publics et les frais de gestion de l’immeuble, si vous choisissez cette option. Ensuite, estimez vos revenus locatifs attendus et déduisez vos dépenses. L’écart représente vos revenus locatifs nets, qui sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Après impôt, vous obtiendrez soit un surplus (vous faites de l’argent), soit un déficit (vous en perdez).

N’oubliez pas qu’il s’agit ici d’un calcul simplifié qui ne tient pas compte du coût de l’entretien général, des réparations (d’urgence et de routine) et des améliorations locatives.

L’achat d’un immeuble locatif peut s’avérer rentable, mais vous devez faire vos recherches et bien vous préparer. Quoi qu’il en soit, vous devriez en discuter avec votre conseiller MD pour vous assurer de prendre une décision éclairée et orientée vers une stratégie financière à long terme.

Combien coûte un 4 ½ dans votre ville?

Le loyer moyen que les investisseurs peuvent s’attendre à percevoir pour un logement de deux chambres à coucher dans les grandes villes canadiennes est de 989 $ par mois, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement1.

Loyer moyen pour un 4 ½ (octobre 2017)

Centre Prix moyen pour un logement de deux chambres à coucher
Appartement en copropriété Immeuble

locatif

Halifax 1 512 $ 1 109 $
Montréal 1 180 $ 782 $
Ottawa-Gatineau (partie ontarienne) 1 566 $  1 232 $
Toronto 2 301 $ 1 404 $
Winnipeg 1 379 $ 1 107 $
Regina 1 350 $ 1 116 $
Calgary 1 512 $ 1 247 $
Vancouver 1 874 $ 1 552 $


« Le meilleur investissement sur Terre est la terre. »

– Louis Glickman, investisseur immobilier et philanthrope américain

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