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Vous pensez à acheter un immeuble locatif?

           

Vous rêvez d’acheter un immeuble locatif? Peut-être même plusieurs? L’idée de gagner un revenu mensuel stable est attrayante, surtout avec les faibles taux d’intérêt actuels. Il peut être avantageux d’investir dans un immeuble locatif, mais attention, il y a des risques.

D’ailleurs, le taux d’inoccupation pour tous les types de logements au Canada est passé de 2,0 % en 2019 à 3,2 % en 20201 à cause de la pandémie.

Que les propriétés soient occupées ou vacantes, les propriétaires sont responsables de rembourser le prêt hypothécaire et de payer l’impôt foncier et les autres dépenses connexes.

Les avantages d’être propriétaire d’un immeuble locatif

  • Revenu mensuel régulier. Les loyers encaissés, moins vos dépenses, constituent une entrée de fonds régulière et prévisible.
  • Augmentation de la valeur. Rien n’est garanti, mais historiquement, les biens immobiliers ont tendance à prendre de la valeur avec le temps.
  • Déduction fiscale. Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs bruts certaines dépenses liées aux immeubles, notamment l’intérêt sur votre prêt hypothécaire, l’impôt foncier, l’assurance, les coûts d’entretien, les frais de gestion d’immeuble et les services publics (à moins qu’ils ne soient à la charge du locataire). Advenant le cas où vos dépenses dépasseraient vos revenus locatifs, vous pourriez aussi déduire cette perte de vos autres sources de revenus, à condition que vous ayez une attente raisonnable de profit.

Les inconvénients d’être propriétaire d’un immeuble locatif

  • Responsabilités d’être un propriétaire. Vous devrez vous occuper des réparations, parfois urgentes, percevoir le loyer et faire affaire à l’occasion avec des locataires pas toujours faciles. Vous pouvez confier la plupart de ces responsabilités à un gestionnaire d’immeuble, mais cela grugera votre revenu mensuel.
  • Revente difficile. Selon la conjoncture du marché, il peut être difficile de revendre une propriété, surtout un immeuble locatif. Vous devrez aussi tenir compte de la commission du courtier immobilier et des frais juridiques.
  • Dépenses de routine et dépenses imprévues.  Cela coûte cher d’être propriétaire. Outre la mise de fonds initiale et le prêt hypothécaire, il faut compter les services publics, l’entretien, les réparations et les améliorations locatives, qui font rapidement monter la facture. Budgétez 2 % du prix d’achat de votre propriété pour l’entretien et les réparations. Vous devrez aussi prévoir un fonds d’urgence pour couvrir les frais d’exploitation si un logement se libère et que vous ne trouvez pas de locataire rapidement.
  • Imposition des revenus locatifs. Vos revenus locatifs nets s’ajoutent à votre revenu imposable pour l’année. Qui plus est, ce revenu supplémentaire pourrait être imposé à un taux marginal supérieur, ce qui veut dire que vous paierez plus d’impôt sur chaque dollar supplémentaire. Ce revenu locatif pourrait aussi limiter votre droit à certaines prestations gouvernementales, comme la sécurité de la vieillesse.
  • Évolution du marché. Même si vous avez fait vos recherches avant d’acheter, le marché peut changer à tout moment. Par exemple, en 2020, plusieurs grandes villes canadiennes ont ajouté de nouvelles restrictions touchant les locations à court terme comme AirBnB. Les marchés ont été soudainement submergés par un grand nombre de locations à long terme, ce qui exerça une pression à la baisse sur les loyers. Cette baisse s’est avérée positive pour les locataires, mais non pour les propriétaires. 

Voici sept conseils avant de procéder à l’achat d’un immeuble locatif

Si vous avez décidé de vous lancer sur le marché de l’immeuble locatif, veuillez d’abord tenir compte des conseils suivants.

  1. Assainissez vos finances. Évaluez vos moyens. Les nouvelles règles hypothécaires canadiennes prévoient que votre mise de fonds initiale doit correspondre à au moins 20 % de la valeur de votre immeuble locatif s’il compte de un à quatre logements. En revanche, il n’y a aucun minimum si vous décidez d’habiter l’immeuble.
  2. Rassemblez votre équipe. Pour acheter un immeuble locatif, entourez-vous d’une équipe de professionnels : conseiller MD*, agent immobilier, avocat ou notaire, spécialiste des prêts hypothécaires, évaluateur, inspecteur en bâtiment et agent en assurance.
  3. Renseignez-vous sur les loyers moyens et les meilleurs emplacements. Faites des recherches sur la région où vous envisagez d’acheter. Mieux vaut acheter là où le marché de l’emploi est en santé et la population en croissance. Renseignez-vous sur les coûts actuels et historiques des loyers, et sur les taux d’occupation.
  4. Choisissez le bon prêt hypothécaire. Votre conseiller MD et le spécialiste en prêt hypothécaire de la Banque Scotia vous aideront à trouver la solution hypothécaire adaptée à vos besoins financiers.
  5. N’oubliez pas l’assurance. Un immeuble locatif, tout comme votre maison, est un bien précieux. En choisissant la bonne solution d’assurance, vous vous protégez contre les difficultés financières en cas d’imprévu.
  6. Envisagez d’engager un gestionnaire d’immeuble. Tous ne disposent pas du temps nécessaire pour répondre aux demandes des locataires et s’occuper des réparations, surtout s’il s’agit d’urgences. Bien que l’embauche d’un gestionnaire réduira votre revenu mensuel (habituellement de 8 % à 10 % de vos revenus locatifs), il diminuera également votre stress.
  7. Renseignez-vous sur les lois encadrant les relations entre propriétaires et locataires. Les bons locataires sont difficiles à trouver. Un gestionnaire d’immeuble peut faire la promotion de vos logements et trier les candidats, mais si vous vous lancez en solo dans l’aventure, mieux vaut connaître vos droits et responsabilités.

Faire parler les chiffres

Tout bien considéré, la vraie question, c’est : l’achat d’un immeuble sera-t-il rentable?

Commencez par créer un état des revenus et des dépenses pour la propriété. Recensez tous les coûts liés à l’achat, y compris l’intérêt hypothécaire, l’impôt foncier, l’assurance, les services publics et les frais de gestion de l’immeuble.

Ensuite, estimez vos revenus locatifs attendus et déduisez vos dépenses. L’écart représente vos revenus locatifs nets, qui sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Après impôt, vous obtiendrez soit un surplus (vous faites de l’argent), soit un déficit (vous en perdez).

N’oubliez pas qu’il s’agit ici d’un calcul simplifié qui ne tient pas compte du coût de l’entretien général, des réparations (d’urgence et de routine) et des améliorations locatives.

L’achat d’un immeuble locatif peut s’avérer rentable, mais vous devez faire vos recherches et bien vous préparer.

Si vous prévoyez d’acheter un immeuble locatif, vous pourriez peut-être financer l’achat grâce à votre propriété actuelle. Si vous avez acquis de la valeur sur votre maison, vous pourriez emprunter une partie de cette valeur nette pour financer votre immeuble locatif. Si la valeur acquise sur votre maison est assez élevée, le Programme Crédit intégré ScotiaMD vous permet d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison pour financer l’achat d’un immeuble locatif.2

Quoi qu’il en soit, vous devriez en discuter avec votre conseiller MD pour vous assurer de prendre une décision éclairée et orientée vers une stratégie financière à long terme.

Combien coûte un 4 ½ dans votre ville?

Le loyer moyen pour un logement de deux chambres à coucher dans un centre urbain au Canada est de 1 193 $ par mois, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Le tableau ci-dessous affiche les loyers moyens dans certaines villes canadiennes.1

Loyer moyen pour un 4 ½ (octobre 2020)

Centre

Appartement en copropriété

Immeuble locatif

Halifax

1 666 $

1 255 $

Montréal

1 277 $

903 $

Ottawa-Gatineau**

1 752 $

1 517 $

Toronto

2 440 $

1 635 $

Winnipeg

1 363 $

1 262 $

Regina

1 345 $

1 152 $

Calgary

1 596 $

1 323 $

Vancouver

2 058 $

1 792 $

Chez Gestion financière MD (MD), nous croyons que rien n’est plus précieux que la santé et le bien-être. Depuis plus de 50 ans, nous plaçons les médecins canadiens et les membres de leur famille au cœur de notre mission, sachant que le bien-être financier joue un rôle clé dans une vie en santé. Pour en apprendre davantage à notre sujet, consultez https://mdm.ca/fr/au-sujet-de-md.

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

** partie ontarienne

1 Tous les chiffres sont tirés du Rapport sur le marché locatif, Société canadienne d’hypothèques et de logement. L’étude portait sur les centres urbains de 10 000 habitants ou plus.

2 Tous les prêts hypothécaires sont assujettis aux exigences de la Banque Scotia en matière de crédit, de prêts hypothécaires résidentiels et de montants d’emprunt autorisés. Dans certains cas, une nouvelle demande peut être requise pour ajouter ou changer les produits du Programme Crédit intégré Scotia. Certaines solutions hypothécaires peuvent ne pas être admissibles au Programme Crédit intégré Scotia. Des modalités peuvent s’appliquer.

MD Marques déposées de La Banque de Nouvelle-Écosse.

L’information contenue dans le présent document ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels d’ordre fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant. Les recommandations sur la constitution en société se limitent à la répartition de l’actif et à l’intégration des personnes morales dans les plans financiers et les stratégies de gestion de patrimoine. Toute information d’ordre fiscal ne s’applique qu’aux résidents canadiens et s’appuie sur le droit canadien de l’impôt en vigueur, notamment sur l’interprétation judiciaire et administrative en la matière. L’information et les stratégies ci-indiquées peuvent ne pas convenir aux personnes des États-Unis (citoyens, résidents ou détenteurs d’une carte verte) ou aux non-résidents du Canada, ni dans des situations mettant en cause de telles personnes. Les employés du groupe de sociétés MD ne sont pas habilités à déterminer si un client est considéré comme une personne des États-Unis ou soumis à des obligations de déclaration de revenus, au Canada ou à l’étranger. Le service ExO MDMD offre aux clients des conseils et des produits financiers par l’entremise du groupe de sociétés MD (Gestion financière MD inc., Gestion MD limitée, la Société de fiducie privée MD, la Société d’assurance vie MD et l’Agence d’assurance MD limitée). Pour obtenir une liste détaillée de ces sociétés, veuillez consulter notre site à l’adresse md.ca. Gestion financière MD offre des produits et services financiers, la famille de fonds MD et des services-conseils en placement par l’entremise du groupe de sociétés MD.