Les acheteurs d’une première propriété et le nouvel incitatif du gouvernement fédéral

Le budget fédéral de mars 2019 contenait plusieurs mesures pour aider la classe moyenne canadienne, prise dans un étau financier, et notamment rendre le logement plus abordable. Mentionnons entre autres des incitatifs pour les acheteurs d’une première propriété et l’augmentation de 25 000 $ à 35 000 $ du plafond des retraits autorisés dans le cadre du Régime d’accession à la propriété.

Des prêts sans intérêts, sous certaines conditions

Une des mesures annoncées? Le nouvel Incitatif à l’achat d’une première propriété, qui sera administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Le programme, qui entrera en vigueur le 2 septembre 2019, offrira aux acheteurs d’une première habitation admissibles un prêt sans intérêts d’un maximum de 10 % du prix d’une habitation nouvellement construite ou de 5 % d’une habitation existante.

Le gouvernement participera aux gains ou aux pertes réalisés sur la valeur de l’habitation. En effet, le propriétaire devra rembourser le prêt gouvernemental (dont le montant sera rajusté en fonction de la variation de la valeur de la propriété) au moment de la vente ou au bout de 25 ans, selon la première éventualité.

Fonctionnement de l’Incitatif

L’Incitatif ne sera offert qu’aux personnes dont le revenu du ménage est de 120 000 $ ou moins par année et ne s’appliquera que si le prêt hypothécaire du participant équivaut à moins de quatre fois le revenu de son ménage. Autrement dit, seuls les acheteurs d’une première propriété qui contractent un prêt hypothécaire de 480 000 $ ou moins (120 000 $ × 4) seront admissibles. En supposant une mise de fonds de 5 %, la valeur de la propriété ne pourra donc pas dépasser 505 000 $.

Analysons le fonctionnement de l’Incitatif en prenant l’exemple fictif de la Dre Tremblay, R3. Cette médecin résidente souhaite s’acheter une maison nouvellement construite de 450 000 $. Si elle verse une mise de fonds de 5 % (soit 22 500 $), elle devra contracter un prêt hypothécaire de 427 500 $.

En se prévalant de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, elle obtiendra un prêt gouvernemental sans intérêts de 45 000 $ (10 % de 450 000 $), ce qui réduira son prêt hypothécaire à 382 500 $ (427 500 $ moins 45 000 $) et diminuera ses mensualités hypothécaires.

Supposons que la propriété prenne de la valeur

Dix ans plus tard, la Dre Tremblay vend sa maison 490 000 $. Elle doit alors rembourser le prêt gouvernemental, soit 10 % de la valeur actuelle de sa propriété ou 49 000 $ (plutôt que les 45 000 $ empruntés 10 ans plus tôt).Supposons que la propriété perde de la valeur

Dix ans plus tard, la Dre Tremblay vend sa maison 410 000 $. Là encore, elle doit rembourser le prêt gouvernemental, mais son paiement est de 41 000 $ (soit 10 % de la valeur actuelle de sa propriété) plutôt que de 45 000 $ (la somme empruntée).À noter que la Dre Tremblay peut rembourser l’incitatif en tout temps sans devoir payer de pénalité pour remboursement anticipé. Le montant remboursé s’élèvera à 10 % de la juste valeur marchande courante de sa propriété.

La réaction des détracteurs

Les détracteurs de l’Incitatif se demandent combien de Canadiens pourront en bénéficier dans les faits. Même si la somme de 505 000 $ peut sembler élevée, rappelons qu’à Vancouver et à Toronto (les deux marchés immobiliers les plus effervescents au Canada), le prix moyen d’une maison individuelle dépasse largement le million de dollars, tandis que le prix moyen d’un appartement en copropriété excède 600 000 $.

Certains analystes du marché de l’habitation ont fait valoir que le programme pourrait faire grimper le prix des logements encore davantage. N’oubliez pas que les acheteurs admissibles ayant la mise de fonds minimale exigée disposeraient, grâce au prêt sans intérêts du gouvernement, d’un plus grand pouvoir d’achat au moment de faire une offre.

La SCHL a répondu à cette inquiétude concernant l’inflation plusieurs semaines après le dévoilement du programme. « Nous avons veillé à ce que [le programme] cible les jeunes Canadiens qui ont besoin d’un coup de pouce pour devenir propriétaires d’un logement, a indiqué la société d’État. Selon nous, l’inflation attribuable [au programme] serait au maximum de 0,2 % à 0,4 %. »

Rien n’est coulé dans le béton

Même si la date d’entrée en vigueur de l’Incitatif est prévue pour le 2 septembre 2019, l’exercice tout entier pourrait s’avérer inutile. En effet, si le Parti libéral de Justin Trudeau ne remporte pas une deuxième majorité aux élections fédérales d’octobre, il est fort possible que les nouvelles mesures d’accès au logement sombrent dans l’oubli.

Références

1. Francis Fong. « Ottawa’s First-Time Home Buyer Incentive is flawed », Options politiques, 7 mai 2019.

2. Finn Poschmann. « Is Elevating Housing Prices a Good Way to Make Homes More Affordable? », The Globe and Mail, 30 avril 2019.

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