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Simulation de crise : règles applicables aux acheteurs de maison au Canada

Vue arrière d’un jeune couple marchant vers leur nouvelle maison

L’achat d’une maison compte parmi les étapes les plus importantes de la vie. Il implique une obligation financière considérable, surtout si vous avez des dettes d’études à rembourser.

Une fois votre décision prise, vous devez déterminer le genre de propriété à votre portée et calculer la mise de fonds à verser, en plus de vous familiariser avec les prêts hypothécaires et la façon d’obtenir un prêt préapprouvé.

Au cours des dernières années, le gouvernement fédéral a resserré les règles hypothécaires dans le but de prévenir le surendettement des Canadiens et des Canadiennes. En juin 2021, le gouvernement a augmenté le taux admissible à utiliser dans les simulations de crise pour les prêts hypothécaires.

Qu’entend-on par « simulation de crise »?

La simulation de crise vise à vérifier si l’emprunteur pourra toujours effectuer ses versements hypothécaires advenant une hausse des taux d’intérêt. Bien que les taux d’intérêt demeurent relativement bas, le montant qu’il est possible d’emprunter est maintenant moindre.

La simulation de crise s’applique, que le prêt soit assuré ou non. Si votre mise de fonds ne correspond pas à au moins 20 % du prix d’achat, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire, qui pourrait faire grimper le montant total de votre prêt de 2,8 % à 4,0 %, plus les taxes (prêt assuré). Si elle totalise plus de 20 % du prix d’achat, vous n’avez pas à souscrire d’assurance prêt hypothécaire (prêt non assuré). 

Dans cette simulation, vous devez être en mesure de rembourser le prêt au plus élevé des taux suivants :

  • 5,25 %;
  • votre taux de prêt hypothécaire négocié, majoré de 2 %.

Vous serez admissible à un prêt moins élevé, mais de combien?

Pour mieux comprendre, prenons l’exemple de la Dre Sophie Lasagesse, 32 ans, qui en est à sa troisième année de résidence.

 Elle et son conjoint veulent faire l’acquisition d’une maison. Ensemble, ils gagnent un revenu brut de 175 000 $ par année. Grâce à l’aide de la famille, ils pourront faire une mise de fonds de 200 000 $.

À leur banque, ils apprennent que, en tenant compte de leur revenu de 175 000 $ et d’une période d’amortissement de 30 ans, ils auraient droit à un prêt hypothécaire maximal de 1 217 233 $ (à un taux d’intérêt de 2,99 %) pour l’achat d’une maison d’une valeur d’au plus 1 417 233 $.

Toutefois, dans la simulation de crise, le taux à utiliser est plutôt de 5,25 %. Résultat : ils sont admissibles à un prêt hypothécaire d’au plus 928 153 $ au lieu de 1 217 233 $, ce qui représente un écart de 289 080 $. (Pour simplifier, nous n’avons inclus aucune autre dette dans le calcul; l’impôt foncier s’élève à 462 $ par mois et les frais de chauffage, à 100 $ par mois.)

 

Prêt hypothécaire maximal

Prix d’achat maximal

(avec mise de fonds de 200 000 $)

Taux hypothécaire négocié : 2,99 %

1 217 233 $

1 417 233 $

Taux de simulation : 5,25 %

928 153 $

1 128 153 $

Les versements hypothécaires de la Dre Lasagesse et de son conjoint seront quand même calculés au taux négocié de 2,99 %, mais le montant du prêt auquel ils auront droit sera moindre à cause des nouvelles règles hypothécaires fédérales.

Nota. –  Si vous êtes médecin résident et demandez un prêt hypothécaire à la Banque Scotia, le montant du prêt auquel vous êtes admissible sera établi en fonction de votre revenu projeté1 plutôt que de votre revenu actuel.

Exceptions à la règle

Il y a trois cas où les règles de simulation de crise ne s’appliquent pas.

Renouvellements hypothécaires : Si vous renouvelez votre prêt hypothécaire auprès de la même institution bancaire ou du même prêteur, les règles ne s’appliquent pas.

Demandes de prêt hypothécaire existantes : Si votre prêt hypothécaire est déjà approuvé, les nouvelles règles ne s’appliquent pas à vous, peu importe le moment où la transaction d’achat sera conclue.

Coopératives de crédit : Les règles ne visent que les institutions financières sous réglementation fédérale, ce qui exclut les coopératives de crédit. Cependant, les coopératives de crédit peuvent décider d’utiliser la simulation de crise, alors informez-vous avant de faire une demande.

Avant de vous lancer dans la recherche d’une maison, explorez vos options à l’aide de la calculatrice de prêt hypothécaire de MD. Si vous êtes bien informé, il sera plus facile de choisir la solution hypothécaire qui vous convient. 

Votre conseiller MD* peut vous aider à faire un budget et à déterminer comment intégrer un prêt hypothécaire à votre plan financier. Au moment voulu, accédez au portail hypothécaire eHOME de la Banque Scotia. Vous pourrez tout faire en ligne, en un seul et même endroit : demander une préapprobation hypothécaire, chercher une maison, obtenir votre approbation hypothécaire2.

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

1 Le revenu projeté est une estimation du revenu moyen fondée sur des données de l’industrie et peut varier. Votre revenu réel peut être différent. Des conditions s’appliquent.

2 Tous les prêts hypothécaires sont assujettis aux exigences de La Banque de Nouvelle-Écosse (la « Banque Scotia ») en matière de crédit, de prêts hypothécaires résidentiels et de montants d’emprunt autorisés.

Tous les produits et services bancaires et de crédit sont offerts par la Banque Scotia. Les produits de crédit et de prêts sont soumis à une approbation du crédit par la Banque Scotia.

L’information ci-dessus ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels en placements ou d’ordre financier, fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant.