L’Incitatif à l’achat d’une première propriété : ce qu’il faut savoir
Si vous songez à acheter une première maison, il est possible que vous ayez entendu parler de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. Lancé en septembre 2019, ce programme du gouvernement fédéral vise à rendre le logement plus abordable. Le gouvernement fédéral a aussi fait passer de 25 000 $ à 35 000 $ le plafond des retraits REER autorisés dans le cadre du Régime d’accession à la propriété.
Des prêts sans intérêts, sous certaines conditions
Administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), l’Incitatif à l’achat d’une première propriété offre aux acheteurs d’une première habitation admissibles un prêt sans intérêts d’un maximum de 10 % du prix d’une habitation nouvellement construite ou de 5 % d’une habitation existante. De plus, les acheteurs n’ont pas de remboursement de capital à faire sur cet emprunt.
Toutefois, il y a des bémols. Le gouvernement participe aux gains ou aux pertes réalisés sur la valeur de l’habitation, et le propriétaire doit rembourser la somme empruntée (rajustée à la hausse ou à la baisse selon la valeur de la propriété) au moment de la vente ou au bout de 25 ans, selon la première éventualité.
Fonctionnement de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété
L’Incitatif est un prêt hypothécaire avec participation, c’est-à-dire que le gouvernement investit conjointement avec l’acheteur dans la propriété. Il n’est offert qu’aux personnes dont le revenu du ménage est de 120 000 $ ou moins par année et ne s’applique que si le prêt hypothécaire du participant est inférieur à quatre fois le revenu de son ménage.
Autrement dit, une personne n’y est admissible que si son ménage gagne 120 000 $ ou moins et si elle contracte un prêt hypothécaire de 480 000 $ ou moins (120 000 $ multiplié par 4). En supposant une mise de fonds de 5 %, la valeur de la propriété ne peut donc pas dépasser 505 000 $.
Analysons le fonctionnement de l’Incitatif en prenant l’exemple fictif de la Dre Tremblay, R3. Cette médecin résidente souhaite s’acheter une maison nouvellement construite de 450 000 $. Si elle verse une mise de fonds de 5 % (soit 22 500 $), elle devra contracter un prêt hypothécaire de 427 500 $.
En se prévalant de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, elle obtiendra un prêt gouvernemental sans intérêts de 45 000 $ (10 % de 450 000 $), ce qui réduira son prêt hypothécaire à 382 500 $ (427 500 $ moins 45 000 $) et diminuera ses mensualités hypothécaires.
Supposons que la propriété prenne de la valeur
Dix ans plus tard, la Dre Tremblay vend sa maison 490 000 $. Elle doit alors rembourser le prêt gouvernemental en fonction de la valeur actuelle de sa propriété, soit 10 % de 490 000 $, ou 49 000 $ (plutôt que les 45 000 $ empruntés 10 ans plus tôt).
Supposons que la propriété perde de la valeur
Dix ans plus tard, la Dre Tremblay vend sa maison 410 000 $. Là encore, elle doit rembourser le prêt gouvernemental de 10 % de la valeur actuelle de sa propriété, soit 41 000 $ (plutôt que les 45 000 $ empruntés).
À noter que la Dre Tremblay peut rembourser l’incitatif en tout temps sans devoir payer de pénalité pour remboursement anticipé. Le montant remboursé s’élèvera à 10 % de la juste valeur marchande de sa propriété à ce moment-là.
L’Incitatif profite-t-il aux médecins?
Puisque seuls les Canadiens dont le ménage gagne 120 000 $ ou moins y sont admissibles, l’Incitatif ne profite qu’à certaines catégories de médecins : les médecins résidents, les médecins en début de carrière et les médecins qui exercent à temps partiel.
Le plafond sur la valeur de la propriété peut aussi être problématique. Même si la somme de 505 000 $ peut sembler élevée, rappelons qu’à Vancouver et à Toronto (les deux marchés immobiliers les plus effervescents au Canada), le prix moyen d’une maison individuelle dépasse largement le million de dollars, tandis que le prix moyen d’un appartement en copropriété excède 600 000 $.
Acheter ou non une maison est une des grandes décisions de la vie. Tout dépend des objectifs et des plans d’avenir de chacun. Un conseiller financier peut vous aider à établir un budget et à déterminer comment un prêt hypothécaire s’insérerait dans votre plan financier.
Communiquez avec un conseiller MD* pour savoir ce qui cadrerait le mieux avec votre plan personnel et professionnel.
« Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.