L’immobilier mondial, un outil de diversification additionnel

June 14, 2019

De nos jours, il est plus facile que jamais de diversifier son portefeuille de placements, que l’on ait 500 $ ou 5 000 000 $ à placer.

La diversification consiste à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. La diversification réduit le niveau de risque, mais ne l’élimine pas complètement. Elle atténue les « pics et les creux » et, lorsque la volatilité gagne les marchés, elle vous aide à demeurer concentré sur vos objectifs et à ne pas vendre vos placements dans un moment de panique.

Pour l’épargnant moyen, la diversification se traduit par l’achat de plusieurs catégories de titres négociés sur le marché (actions, titres à revenu fixe, titres liquides) venant de plusieurs secteurs d’activité et régions du monde.

La diversification gagne en importance lorsque l’actif accumulé est plus imposant. Il est alors possible de vous éloigner des placements traditionnels et d’inclure dans votre portefeuille des placements immobiliers, des fonds de couverture, des instruments dérivés, des placements libellés en devises étrangères et des placements en capital-investissement.

Ces catégories d’actif différentes ajoutent aux avantages de la diversification, car leur corrélation avec les catégories traditionnelles est plus faible, ce qui est susceptible de générer des rendements à long terme potentiellement supérieurs. La proportion du portefeuille à réserver aux placements non traditionnels dépend évidemment de votre situation personnelle.

L’immobilier, sans les responsabilités

Après plusieurs années de croissance rapide des prix, l’immobilier a beaucoup gagné en popularité comme secteur d’investissement. Pour la plupart des Canadiens, la participation au marché immobilier se résume à la maison dans laquelle ils vivent. Pour d’autres, elle englobe aussi une résidence secondaire ou un condo qu’ils donnent en location. Toutefois, la gestion d’un immeuble locatif coûte cher et prend du temps, ce qui risque d’en décourager plus d’un.

Une autre façon d’investir dans l’immobilier consiste à se tourner vers des fonds ou d’autres produits exposés au marché immobilier, comme des fiducies de placement immobilier ou « FPI ». À l’instar des actions et des obligations traditionnelles, les parts de ces fonds se négocient sur les marchés et sont largement accessibles.

Les investisseurs disposant d’un actif plus important peuvent aussi avoir accès aux placements privés en immobilier, un secteur qui s’ouvre peu à peu aux particuliers.

Des placements privés dans l’immobilier mondial

Les placements privés ne sont pas inscrits à la cote d’une bourse et ne se négocient pas sur les marchés. Pensez à Facebook avant son premier appel public à l’épargne.

De même, les placements privés en immobilier ne sont généralement pas accessibles aux particuliers.  Ils peuvent l’être, toutefois, par l’intermédiaire de sociétés ou de fonds qui investissent directement ou par l’entremise d’autres fonds dans différentes catégories de biens immobiliers : immeubles de bureaux, résidentiels, commerciaux et industriels, ou encore, des hôtels. Le portefeuille immobilier peut comprendre des propriétés dans plusieurs régions du monde.

Vous pourriez donc être en partie propriétaire d’un immeuble de bureaux à Tokyo, d’un hôtel à Londres ou d’un centre commercial en Australie.

La plus grande différence entre les placements publics et les placements privés réside dans le fait que les gestionnaires d’actifs privés n’ont pas la pression de devoir satisfaire des actionnaires à court terme. Ils disposent donc de la marge de manœuvre nécessaire à la mise en place de stratégies à long terme susceptibles de générer de meilleurs résultats.

Les gestionnaires pourraient, par exemple, acheter un immeuble de bureaux en partie inoccupé et le rénover, recruter de nouveaux locataires, majorer les loyers ou réaliser un bénéfice sur sa revente, un peu comme pour un « flip » de maison.

Une option pour les investisseurs aguerris et patients

Les avantages des placements privés en immobilier sont indéniables : diversification accrue, potentiel de rendements supérieurs et protection contre l’inflation.

Toutefois, comparativement aux titres publics, les fonds de placements privés ne sont pas assujettis à une réglementation aussi rigoureuse ni aux mêmes exigences de communication d’information aux investisseurs. Par exemple, le dépôt d’un prospectus n’est pas exigé. En règle générale, l’information sur les fonds de placements privés, notamment sur leurs activités et sur le rendement obtenu, est plus difficile à obtenir.

Les fonds de placements privés exigent par ailleurs un investissement minimal qui est parfois substantiel et ne sont ouverts aux investisseurs que pendant une période restreinte. Au-delà de cette période, ils n’acceptent plus de nouveaux investisseurs.

Ces placements sont donc en général accessibles uniquement aux investisseurs « qualifiés », c’est-à-dire ceux dont les revenus sont nettement supérieurs à la moyenne ou qui disposent d’un actif considérable.

Au Canada, pour être reconnu comme un investisseur « qualifié », vous devez répondre à au moins un des critères suivants :

  • toucher un revenu annuel de 200 000 $ et plus avant impôt (300 000 $ s’il est combiné à celui de votre conjoint);
  • détenir des actifs financiers nets de plus de 1 million de dollars avant impôt;
  • posséder des actifs nets d’au moins 5 millions de dollars (biens immobiliers y compris).

Investir dans l’immobilier privé exige aussi de la patience. Les fonds de placements privés imposent une période de détention pouvant aller de sept à dix ans, voire davantage, pour donner le temps nécessaire à la mise en œuvre des stratégies prévues. Il est pratiquement impossible de retirer son actif avant la fin de la période prévue.

Si vous avez l’argent, le temps et la patience, des placements privés en immobilier pourraient être un ajout intéressant à votre portefeuille.

La période de souscription au Fonds collectif immobilier mondial Platine MDMC se termine le 31  juillet 2019. Pour savoir si les fonds collectifs immobiliers conviennent à votre portefeuille, veuillez communiquer avec votre conseiller MD*.

 

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD1.

1 Comptes de gestion discrétionnaire (ou services de placement) de Gestion financière MD inc.

Les fonds Platine décrits dans le présent document sont assujettis à d’autres modalités énoncées dans les ententes en vigueur desdits fonds ainsi qu’à des exigences réglementaires sur la convenance soumises à l’examen du gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD. Les ententes en vigueur des fonds Platine contiennent de l’information supplémentaire sur l’objectif de placement, les conditions, l’impôt et les risques associés au fonds, lesquels constituent des modalités importantes du fonds. Tout placement dans un fonds serait spéculatif et présenterait des risques élevés. L’information et les stratégies ci-indiquées ne conviennent pas aux personnes des États-Unis (citoyens, résidents ou détenteurs d’une carte verte) ou aux non-résidents du Canada, ni dans des situations mettant en cause de telles personnes. Les employés du groupe de sociétés MD ne sont pas habilités à déterminer si un client est considéré comme une personne des États-Unis ou soumis à des obligations de déclaration de revenus, au Canada ou à l’étranger. Le fonds est destiné aux personnes qui sont titulaires d’un compte de gestion discrétionnaire chez Conseils en placement privés MD, une division d’exploitation de Gestion financière MD inc.

Les placements dans les fonds privés Platine MD peuvent comporter des frais de gestion et d’autres frais supérieurs à ceux de placements dans des fonds de valeurs négociées sur les marchés publics. Nous ne garantissons pas qu’un fonds de placements privés Platine MD atteindra ses objectifs de placement.

Les placements privés comportent des risques additionnels que ne présentent pas les placements ordinaires sur les marchés publics, par exemple : les fonds de placements privés sont de nature spéculative et présentent un risque élevé; l’investisseur peut perdre la totalité ou une grande partie de son placement; les placements en capital-investissement et les placements privés en immobilier sont illiquides, il n’y a aucun marché secondaire et on ne prévoit pas que s’établira un marché secondaire où se négocieraient de tels placements; le transfert de placements en capital-investissement et de placements privés en immobilier fait l’objet de restrictions importantes; le rendement des placements en capital-investissement et des placements privés en immobilier est volatil; les fonds de capital-investissement et les fonds de placements privés en immobilier sont souvent concentrés, leur actif n’est pas très diversifié et ils ne font pas l’objet d’une surveillance réglementaire rigoureuse. Un levier financier pourrait être utilisé, ce qui peut rendre le rendement du placement volatil. Les placements immobiliers sont sensibles à certains facteurs, dont la fluctuation en valeur des biens immobiliers et la variation de l’impôt foncier, des taux d’intérêt, des entrées et sorties de fonds relatives aux biens immobiliers sous-jacents, de l’offre et de la demande, ainsi que la compétence des gestionnaires, le risque de crédit et les exigences fiscales et réglementaires.

Metropolitan est une marque déposée de Metropolitan Real Estate Equity Management, LLC. © 2018, Metropolitan Real Estate Equity Management, LLC. Tous droits réservés. Platine MDMC est une marque de commerce de La Banque de Nouvelle-Écosse utilisée sous licence. Gestion financière MD offre des produits et services financiers, la famille de fonds MD et des services-conseils en placement par l’entremise du groupe de sociétés MD. Pour obtenir une liste détaillée de ces sociétés, veuillez consulter notre site à l’adresse md.ca.

Le présent document contient des « énoncés prospectifs ». En raison de risques et d’incertitudes divers, les événements et les résultats risquent de différer grandement de ceux que reflètent ou envisagent ces énoncés prospectifs, auxquels le destinataire ne devrait donc pas se fier. Nulle déclaration n’est faite, ni garantie donnée, quant à quelque rendement futur ou énoncé prospectif que ce soit.

L’information contenue dans le présent document ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels d’ordre fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant. Les recommandations sur la constitution en société se limitent à la répartition de l’actif et à l’intégration des personnes morales dans les plans financiers et les stratégies de gestion de patrimoine. Toute information d’ordre fiscal ne s’applique qu’aux résidents canadiens et s’appuie sur le droit canadien de l’impôt en vigueur, notamment sur l’interprétation judiciaire et administrative en la matière. L’information et les stratégies ci-indiquées peuvent ne pas convenir aux personnes des États-Unis (citoyens, résidents ou détenteurs d’une carte verte) ou aux non-résidents du Canada, ni dans des situations mettant en cause de telles personnes.

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