Balado : L'achat d’une maison pour les médecins résidents ou les nouveaux médecins

La seule société pancanadienne de services financiers qui se consacre au bien-être financier des médecins et des membres de leur famille.

DL : Bonjour! Merci de vous joindre à nous aujourd’hui. Je m’appelle David Labrecque et je serai votre animateur. Nous avons un excellent épisode pour vous aujourd’hui. Avec mon invité, nous aborderons la question de l’achat d’une première propriété pour un résident ou un nouveau médecin. Je vous le présente :  Jean-Francois Bordeleau. Merci  Jean-Francois de prendre le temps de te joindre à nous.

JFB : Tout le plaisir est pour moi. J’ai bien hâte de commencer.

DL : Dans ce cas, c’est parti!

JFB : Super!

DL : D’entrée de jeu, l’achat d’une propriété est une grande décision pour n’importe qui, mais pour plusieurs raisons, c’est encore plus vrai pour les résidents et les nouveaux médecins. Peux-tu nous parler des facteurs qui pourraient faire hésiter quelqu’un à se lancer dans le marché de l’habitation?

JFB : Bien entendu! Comme tu l’as dit, acheter une maison, c’est tout un contrat, surtout avec les coûts de l’immobilier qui grimpent en flèche depuis une dizaine d’années. Et si l’on ajoute à cela les dettes d’études accablantes et le stress causé par la fin de la résidence ou le début de la pratique... ça fait beaucoup de choses à penser.

DL : Crois-tu que c’est une bonne idée pour un résident ou un nouveau médecin d’acheter une propriété?

JFB : Honnêtement, ça dépend. Même s’il y a plusieurs avantages à être propriétaire, il faut se demander si on est capable d’en assumer les coûts et les responsabilités. Je ne dis pas que c’est impossible, mais ça demande beaucoup de réflexion.

DL : Alors par où commencer?

JFB : Je crois qu’avant de se poser toute question d’ordre financier, il faut analyser l’aspect logistique de la situation. Il n’est pas rare qu’un médecin fasse ses études dans une ville et sa résidence dans une autre avant de s’installer dans une troisième ville pour exercer. Il est donc essentiel de se demander où l’on se voit, géographiquement parlant, à l’avenir. Établir sa pratique, se marier, fonder une famille... ce sont tous des facteurs qui ont une influence sur le choix d’une résidence. Si vous n’êtes pas certain d’être au bon endroit pour tout ça, peut-être qu’il vaut mieux continuer à louer pour l’instant.

DL : C’est logique. Maintenant, admettons qu’un résident tombe en amour avec sa ville. Il se dit : « je ne veux jamais partir d’ici. Les possibilités sont au rendez-vous, les gens sont gentils, je me vois bien faire carrière ici. » Que conseilles-tu à ce résident qui te dit vouloir chercher une propriété à acheter immédiatement?

JFB : Premièrement, je le féliciterais, mais je lui demanderais s’il a un plan financier.  Je ne veux pas briser de rêves, mais beaucoup de résidents, même ceux qui ne croulent pas sous les dettes, n’ont pas une vision réaliste de tout ce qu’implique l’achat d’une propriété. Les dépenses immédiates vont au-delà de la simple mise de fonds. Et les versements hypothécaires ne fonctionnent pas de la même façon qu’un loyer. Il y a plusieurs autres facteurs qui influencent la capacité financière d’une personne à se payer une propriété. La première étape devrait toujours être de consulter un conseiller qui saura vous expliquer ce que vous pouvez vous permettre. 

DL : Et c’est là que les conseillers professionnels de MD entrent en jeu, car ils se spécialisent dans les besoins financiers des médecins, à toutes les étapes de leur parcours.

JFB : Tout à fait. La plupart des médecins accumulent d’énormes dettes d’étude sous la forme de prêts et de marges de crédit à rembourser, mais certaines institutions financières ont créé des programmes qui leur permettent tout de même d’accéder à la propriété. Un conseiller spécialisé dans ces situations sera plus familier avec ces options.

DL : Donc, pour prendre des décisions en toute tranquillité d’esprit, tu recommandes de parler à un conseiller.

JFB : Exactement.

DL : Parlant de conseiller financier, examinons ensemble les considérations financières d’un résident ou d’un nouveau médecin qui envisage d’acheter une propriété.

JFB : D’accord. La première chose à faire est de brosser un portrait clair de votre situation financière actuelle. Cela signifie notamment de bien comprendre votre dette. Il faut non seulement savoir le montant total, mais aussi quelle est la proportion qui vient d’un prêt, d’une marge, d’une carte de crédit, etc. Il faut aussi savoir de quoi auront l’air les versements mensuels. Ensuite, vous devez explorer vos options pour la mise de fonds. À combien s’élève votre épargne? Combien devez-vous mettre de côté? Vos parents peuvent-ils vous aider? Une fois ces données en main, vous pourrez analyser ce que vous avez et ce que vous devez pour en tirer des conclusions sur votre capacité à couvrir toutes les dépenses qui viennent avec une propriété.

Que vous décidiez de louer ou d’acheter, vous devez tenir compte de tous les frais fixes ainsi que de toutes les dépenses variables comme l’épicerie, l’habillement, le divertissement, etc.

N’oubliez pas non plus qu’il y a beaucoup de coûts initiaux lors de l’achat d’une propriété. Vous devrez avoir ce qu’il faut pour les couvrir.

DL : Quand tu parles de coûts initiaux, c’est la mise de fonds, non?

JFB : Oui, entre autres. La mise de fonds exigée n’est pas fixe, et vous avez de la souplesse à ce chapitre – une excellente nouvelle pour ceux à court de liquidités.

Cela dit, si réduire le montant de sa mise de fonds peut sembler être une bonne idée, c’est plus compliqué que ça.

DL : Bon, dans ce cas, examinons ce qu’il convient de mettre comme mise de fonds.

JFB : En fait, en premier lieu, il faut regarder le prix de vente de la propriété. Pour les propriétés de 500 000 $ ou moins, une mise de fonds de 5 % ou plus est exigée.

Pour les propriétés de 500 001 $ à 1 000 000 $, il faut mettre 5 % de la première tranche de 500 000 $, plus 10 % de l’excédant.

Au-delà de 1 000 000 $, la mise de fonds minimale est de 20 %.

Toutefois, même si la mise de fonds minimale est de 5 % à 10 % pour les maisons de moins de 1 000 000 $, vous devez mettre au moins 20 % pour éviter de devoir demander une assurance prêt hypothécaire, qui s’ajoutera à votre prêt. 

DL : Attends un peu... alors quel est l’intérêt de ne mettre que le minimum de 5 ou 10 % si cela fini par coûter plus cher à long terme? Et qu’est-ce qu’une assurance prêt hypothécaire?

JFB : Le minimum de 5 ou 10 % est très utile pour les premiers acheteurs dans un contexte de hausse débridée des prix de l’immobilier. Beaucoup de gens sont capables de payer les mensualités hypothécaires, mais peinent à mettre la mise de fonds de côté. Réduire le coût initial est une façon d’égaliser les chances.

L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur au cas où l’acheteur manquerait à son obligation de rembourser son prêt. Cela peut coûter entre 0,6 et 4,5 % de votre hypothèque, payable d’avance ou ajouté à vos paiements hypothécaires.

Ainsi, même si ce n’est pas vous que cette assurance protège, elle peut rendre possible l’achat de votre propriété si vous n’êtes pas en mesure d’épargner les 20 % du prix de vente requis pour la mise de fonds.

DL : Bon, nous avons la mise de fonds et possiblement l’assurance prêt hypothécaire. Il y a d’autres coûts initiaux?

JFB : Oui.

Il y a les frais de démarrage, qui comprennent les frais juridiques, mais surtout les droits de mutation foncière. Ces frais varient entre 1,5 % et 4 % du prix de vente.

Et puis il y a l’évaluation de la maison, les inspections et les levés de terrain, qui peuvent coûter quelques milliers de dollars supplémentaires.

DL : Disons que vous envisagez d’acheter un 4 1/2 dans le centre-ville de Toronto. Je crois que le prix moyen varie entre 700 000 et 800 000 $. Et disons que vous souhaitez éviter de payer une assurance prêt hypothécaire. Vous aurez besoin d’entre 140 000 $ et 160 000 $ pour la mise de fonds, plus quelques milliers de dollars pour les frais de démarrage. Ce n’est pas de la petite monnaie. Est-ce qu’il y a des mesures pour aider les résidents et les nouveaux médecins à constituer leur mise de fonds?

JFB : Oui, il existe quelques façons d’obtenir de l’aide.

De nos jours, il n’est pas rare de voir des parents ou des grands-parents aider leurs enfants ou petits-enfants en leur offrant de grosses sommes d’argent, notamment en prévision d’une mise de fonds. Si c’est possible pour votre famille, c’est un excellent moyen de vous rapprocher de l’accès à la propriété. Et si votre famille est vraiment sympathique, c’est un excellent moyen d’éviter les intérêts et les frais supplémentaires dont raffolent les prêteurs.

Si ce n’est pas possible pour vous, sachez que les résidents et les médecins en début d’exercice ont accès à certaines avenues d’emprunt exclusives. La Banque Scotia, par exemple, permet à toute personne profitant de la ligne de crédit Professions libérales ScotiaMD pour étudiants d’y emprunter jusqu’à 50 % de sa mise de fonds. Cependant, il s’agit là d’un autre cas où vous aurez besoin d’une assurance prêt hypothécaire[ME1] .

DL : Rendu ici, la plupart des résidents et des jeunes médecins se diront « oh là là, je ne serai jamais capable d’épargner assez par moi-même pour me constituer une mise de fonds. » Ne désespérez pas. Il existe plusieurs options pour atteindre votre but.

JFB : Tout est possible, mais cela demande de la planification. Lorsque vous envisagez d’emprunter pour votre mise de fonds, ne perdez pas de vue que vous avez probablement déjà une bonne dette d’études. Et tout ça, c’est AVANT le prêt hypothécaire.

DL : C’est vrai. Une fois le dossier de la mise de fonds réglé, on passe à l’hypothèque. Décortiquons le tout pour les auditeurs.

JFB : Oui, absolument. En fait, les résidents et les nouveaux médecins font l’objet de mesures spéciales lors du calcul du prêt hypothécaire. Mais avant de les aborder, je crois qu’il vaut mieux expliquer de quoi se compose une hypothèque.

Il s’agit en fait de la portion du coût d’achat d’une maison qui n’est pas couverte par la mise de fonds. La banque vous prête ce montant, et vous devez le rembourser pendant une période déterminée, que l’on nomme l’amortissement. Et la banque vous facture des intérêts, bien entendu.

L’amortissement peut être de 15, 20 voire 30 ans. Il existe plusieurs options.

Il se divise en termes, qui sont des périodes plus courtes. Si les termes sont habituellement de cinq ans, ils peuvent toutefois varier de trois mois à dix ans. Les mensualités et le taux d’intérêt sont fixés pour la durée d’un terme. À l’échéance, vous pouvez en renouveler les conditions ou renégocier.

DL : Pourquoi procéder par terme? Pourquoi ne pas simplement conserver les mêmes mensualités tout au long de l’amortissement?

JFB : Dans les 25 années suivant l’achat, les taux d’intérêt vont fluctuer et la conjoncture changer. La situation financière et personnelle de l’acheteur aussi. En découpant ainsi l’amortissement en termes, l’emprunteur se donne des occasions de réagir à ces changements. En fait, les taux varient si souvent qu’il existe différentes options pour le calcul des intérêts au sein d’un terme : à taux fixe ou à taux variable.

Dans le premier cas, vous verrouillez le taux d’intérêt appliqué à votre prêt pour la durée du terme. Il s’agit d’une bonne option pour l’emprunteur qui aime la stabilité, parce que ses mensualités ne varieront pas. Cela veut parfois aussi dire que cette personne paiera plus d’intérêts qu’une personne dont le terme est à taux variable.

Cela s’explique par le fait que dans le cas d’un terme à taux variable, les intérêts sont indexés au taux préférentiel de la banque. Lorsque ce dernier baisse, les paiements hypothécaires suivent, et lorsqu’il monte, il faut payer un peu plus. Ça permet d’économiser de l’argent à long terme, mais ça complexifie le suivi du budget à court terme.

Les deux options sont bonnes, il s’agit simplement de trouver celle qui cadre le mieux avec ses obligations.

DL : OK, donc il y a beaucoup d’options pour personnaliser son hypothèque, ce qui est un avantage pour les résidents et les jeunes médecins qui cherchent à établir leurs priorités et à mettre de l’ordre dans leurs dépenses. Mais en ce qui concerne le montant lui-même, combien peuvent-ils s’attendre à pouvoir emprunter?

JFB : Bon, d’abord, c’est toujours une bonne idée de demander une préapprobation hypothécaire avant de commencer à chercher son nouveau chez-soi. C’est une bonne façon de savoir ce que l’on peut se permettre, mais en plus, la plupart des vendeurs l’exigent comme preuve du sérieux de la démarche.

Pour obtenir une préapprobation de la banque, il faut lui fournir quelques renseignements. D’abord, une preuve d’emploi avec un relevé de paie. C’est pour la banque une façon de confirmer que vous avez une entrée d’argent régulière et que vous serez en mesure de faire vos paiements. Si vous avez des avoirs, par exemple l’argent de votre mise de fonds ou toute autre somme que vous pourriez avoir de côté, il faut aussi en faire la preuve. Enfin, la banque fera faire une enquête de crédit pour connaître votre solvabilité. La plupart exigent une cote d’au moins 620. Vous aurez aussi besoin de preuves d’identité et d’autres documents pour votre rapport de solvabilité.

Une fois que la banque a tous les renseignements en mains, elle procède à un test de tension hypothécaire pour un terme de 5 ans afin de vérifier votre capacité à rembourser. Elle soustrait ensuite votre mise de fonds de ce montant et vous préapprouve le reste.

DL : Mais la préapprobation n’est qu’une estimation, n’est-ce pas?

JFB : En quelque sorte… c’est le montant maximum que le prêteur est prêt à vous accorder en fonction des renseignements que vous lui fournissez.

Il va de soi que selon le prix négocié pour la propriété et la structure de votre prêt, votre emprunt réel pourrait être différent de ce montant.

Ça peut sembler être beaucoup de travail pour une simple préapprobation, mais dites-vous qu’il vaut mieux faire ce travail en amont qu’à la course après avoir trouvé votre maison de rêve. Imaginez le stress... De plus, la préapprobation est habituellement valide pendant 90 jours, ce qui vous laisse amplement de temps pour trouver une propriété et tout régler.

DL : Comme tu l’as mentionné un peu plus tôt, ce procédé est un peu différent pour les médecins. Tu peux nous dire de quelle façon?

JFB : En fait, ce qui est bien, c’est que certains prêteurs comprennent que les médecins accumulent des montagnes de dettes pendant leur formation, et ce, malgré leur salaire de résident. Au lieu de dire « commence par rembourser tes dettes existantes et on verra après si on peut de prêter plus d’argent », ils tiennent compte du revenu projeté associé à votre spécialité. Si, par exemple, vous envisagez de vous spécialiser en chirurgie thoracique ou en cardiologie, la banque basera son calcul en partie sur le revenu que vous gagnerez à ce titre.

Les banques savent que les médecins remboursent leurs prêts hypothécaires plus rapidement que la moyenne. Voilà où le concept de terme prend toute son importance, car il vous permet de choisir des plus petites mensualités en début de carrière, pendant que vous remboursez vos prêts étudiants. Au moment du renouvellement, vous pourrez les augmenter pour accélérer le remboursement.

Et n’oubliez pas que selon les conditions de votre contrat de prêt, vous aurez aussi la possibilité de faire des versements directement sur le capital si vous avez les liquidités nécessaires.

DL : Wow, c’est tout un avantage de pouvoir obtenir un prêt hypothécaire basé sur ses revenus projetés plutôt qu’actuels. Dans ce cas, crois-tu que les jeunes médecins feraient mieux d’acheter tôt en carrière?

JFB : C’est vrai que c’est tout un avantage, mais il ne faut pas perdre de vue les responsabilités des résidents et jeunes médecins. Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’ils ont du pain sur la planche. Même si l’on vous accorde un prêt hypothécaire, vous devez vous demander si vous serez en mesure d’ajouter cette dette à vos autres obligations ou si vous feriez mieux d’attendre un peu plus tard, lorsque la pression sur votre budget sera moindre.

DL : Tout à fait! Malheureusement, l’épisode tire déjà à sa fin. Avant de terminer, as-tu un dernier conseil ou un mot d’encouragement pour nos auditeurs qui songent à acheter une propriété pendant leur résidence ou au début de leur carrière?

JFB : Bien sûr. Ça fait déjà beaucoup d’information à digérer en quoi, vingt minutes? Je ne m’attends pas à ce que vous puissiez prendre une décision uniquement sur base de ce que vous venez d’entendre. Il reste beaucoup de choses à couvrir. En fait, je crois qu’on pourrait dédier une série de balados entière à ce sujet. J’espère toutefois vous avoir rassuré quant à la faisabilité d’acheter une propriété lorsqu’on est un résident ou un nouveau médecin. Les options sont là, et il y a beaucoup d’aide à votre disposition.

Ce n’est pas parce que vous avez choisi une carrière en médecine qu’il faut nécessairement mettre les autres volets de votre vie en suspens. Au contraire. Informez-vous et parlez à un conseiller. Vous trouverez assurément une solution qui vous convient.

DL : Tout à fait! Après tout, vous écoutez notre balado, c’est déjà un bon début! Comme <nom de l’invité> vient de le dire, nous n’avons pas le temps de tout couvrir, mais notre site Web déborde de ressources utiles. Et bien entendu, nos conseillers sont là pour vous accompagner à chaque étape de votre parcours.

Alors, si vous êtes un résident ou un médecin débutant, un nouveau diplômé, ou même si vous exercez déjà et êtes prêt à acheter votre première maison, communiquez avec un conseiller MD pour des conseils d’experts adaptés à vos besoins.

Jean-Francois, merci encore de t’être joint à nous aujourd’hui. Ce fut un plaisir de discuter avec toi.

JFB : Merci. Et bonne chance à tous les futurs médecins qui nous écoutent.

DL : Et un grand merci à tous nos auditeurs. Une fois de plus, ici David Labrecque. Au plaisir de vous revoir. 

Vous venez d’écouter le balado Littératie Financière, une présentation de Gestion financière MD.

Pour plus d’information ou pour trouver un conseiller, visitez le md.ca.

L’information contenue dans le présent balado ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels d’ordre fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant. Les recommandations sur la constitution en société se limitent à la répartition de l’actif et à l’intégration des personnes morales dans les plans financiers et les stratégies de gestion de patrimoine. Toute information d’ordre fiscal ne s’applique qu’aux résidents canadiens et s’appuie sur le droit canadien de l’impôt en vigueur, notamment sur l’interprétation judiciaire et administrative en la matière. L’information et les stratégies ci-indiquées peuvent ne pas convenir aux personnes des États-Unis (citoyens, résidents ou détenteurs d’une carte verte) ou aux non-résidents du Canada, ni dans des situations mettant en cause de telles personnes. Les employés du groupe de sociétés MD ne sont pas habilités à déterminer si un client est considéré comme une personne des États-Unis ou soumis à des obligations de déclaration de revenus, au Canada ou à l’étranger. Le service ExO MD^MD offre aux clients des conseils et des produits financiers par l’entremise du groupe de sociétés MD (Gestion financière MD inc., Gestion MD limitée, la Société de fiducie privée MD, la Société d’assurance vie MD et l’Agence d’assurance MD limitée). Pour obtenir une liste détaillée de ces sociétés, veuillez consulter notre site à l’adresse md.ca. Gestion financière MD offre des produits et services financiers, la famille de fonds MD et des services-conseils en placement par l’entremise du groupe de sociétés MD.

Les produits et services bancaires et de crédit sont offerts par La Banque de Nouvelle-Écosse (Banque ScotiaMD). Les produits de crédit et de prêts sont soumis à une approbation du crédit par la Banque Scotia. MD Marque déposée de La Banque de Nouvelle-Écosse utilisée sous licence.

© Gestion financière MD inc., 2021.

Tous droits réservés. Il est interdit de reproduire ou de transmettre le présent document, en tout ou en partie, sous quelque forme que ce soit ou par quelque moyen que ce soit, électronique ou mécanique, y compris la photocopie, la photographie, l’enregistrement ou tout autre système de stockage et de récupération de données, sans l’autorisation écrite expresse de Gestion financière MD inc.

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.