Acheter une propriété pendant sa résidence

Vous songez à acheter une propriété pendant votre résidence? Les médecins résidents se posent bien des questions sur l’accession à la propriété et les prêts hypothécaires. Voici quelques réponses.

1. Devrais-je acheter une propriété pendant ma résidence?

Il n’y a pas de réponse universelle à cette question. Vous devrez tenir compte des critères suivants :

• Lieu : Si vous prévoyez travailler dans la même ville, c’est une bonne idée d’acheter. Mais dans le cas contraire, la location vous donne plus de flexibilité. Posez-vous la question suivante : êtes-vous prêt à assumer les coûts initiaux d’une propriété alors que vous risquez de déménager dans peu de temps?
• Abordabilité : La plupart des médecins résidents ont contracté de lourdes dettes, et leurs salaires varient entre 60 000 $ et 85 000 $. Vous devrez déterminer si vous avez les reins assez solides pour acheter une propriété pendant votre résidence. Disposerez-vous de la mise de fonds nécessaire, en plus des sommes couvrant les frais de clôture et les dépenses courantes, pour obtenir un prêt hypothécaire pour la propriété que vous convoitez?

2. Si je n’achète pas bientôt, aurai-je les moyens de le faire plus tard?

La montée des prix de l’immobilier est-elle inexorable? Si vous êtes né dans les années 1990, il est possible que vous ne vous souveniez pas d’une époque où le prix des maisons ne grimpait pas (outre peut-être la baisse éphémère de 2008). Jusqu’à maintenant, toutes les prévisions sur le renversement de cette tendance se sont avérées erronées.

En tant que médecin résident, vous avez peut-être l’impression qu’il vaut mieux acheter dès maintenant, alors que vous en avez encore les moyens. Personne ne peut vraiment prédire la trajectoire du marché immobilier. Votre décision devrait être fondée sur votre situation, et non sur l’état du marché ou les prévisions.

3. Ma dette d’études m’empêchera-t-elle d’obtenir un prêt hypothécaire?

Lorsque vous souhaitez emprunter de l’argent, le prêteur veut s’assurer de votre capacité à faire vos paiements. Normalement, pour être admissible à un prêt hypothécaire, vous devez prouver que vous avez un revenu suffisant pour amortir toutes vos dettes, y compris votre dette d’études. Si vous n’avez pas encore commencé à rembourser votre ligne de crédit pour étudiants, un montant de remplacement sera inclus.

La Banque Scotia s’appuie sur deux grands critères pour déterminer le montant qu’un médecin peut emprunter.

Votre institution financière pourrait approuver le prêt hypothécaire sur la base de votre revenu futur en tant que médecin et non de votre revenu actuel en tant que résident.

La Banque Scotia, par exemple, se base sur le revenu projeté¹. Ainsi, si vous êtes un anesthésiste en formation à Toronto, votre revenu prévu est déterminé en fonction d’où vous en êtes dans votre parcours et du salaire moyen estimé de ces spécialistes dans la région. 

Si votre prêt hypothécaire est préapprouvé en fonction de votre revenu projeté, vous devrez tout de même vous demander si vous pouvez vous le permettre avec votre salaire de résident.

4. De quel montant aurai-je besoin pour payer une mise de fonds?

Tout dépend du prix de la propriété.

• S’il est inférieur à un million de dollars, la mise de fonds doit correspondre à au moins 5 % des premiers 500 000 $ et 10 % du reste.

• S’il est supérieur à un million de dollars, la mise de fonds minimale est de 20 % du prix.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire, qui correspondra à entre 2,8 % et 4 % de votre hypothèque, plus la taxe de vente.

5. Comment obtenir l’argent pour ma mise de fonds?

Certains résidents peuvent trouver ardu d’épargner pour une mise de fonds. Et avec raison : les montants dans le tableau ci-dessus sont imposants.

Cadeau de la famille : On commence à observer un transfert de richesse alors que les baby-boomers aident leurs enfants à payer la mise de fonds.

Ligne de crédit pour étudiants : Si vous avez une ligne de crédit Professions libérales Scotia pour étudiants, vous pouvez emprunter jusqu’à 50 % de votre mise de fonds, mais devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Consultez notre article sur l’assurance prêt hypothécaire pour en savoir plus.

Incitatif à l’achat d’une première propriété : Si le revenu annuel de votre ménage ne dépasse pas 120 000 $, vous êtes admissible à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. Ce programme offre aux premiers acheteurs un prêt sans intérêts correspondant à un maximum de 10 % du prix d’une propriété nouvellement construite ou de 5 % d’une propriété existante. Toutefois, le gouvernement participera aux gains ou aux pertes réalisés sur la valeur de l’habitation.

6. Puis-je emprunter des fonds de ma ligne de crédit, les utiliser pour cotiser à mon REER, puis les retirer de mon REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété?

Cette stratégie peut fonctionner si vous disposez de droits de cotisation à un régime enregistré d’épargne-retraite (REER). L’avantage, c’est que vous profitez de la déduction fiscale pour contribution à un REER. Une fois que les fonds sont dans votre REER depuis 90 jours, vous pouvez les retirer en franchise d’impôt (à ce moment) dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP). Vous aurez alors 15 ans pour rembourser votre emprunt. Vous ne pouvez pas demander une déduction pour ce remboursement. Si vous n’effectuez pas de remboursement, 1/15 de ce montant sera considéré comme un revenu dans votre déclaration fiscale.

7. À combien s’élèveront mes versements hypothécaires?

Une fois que vous aurez déterminé le montant de votre mise de fonds, vous pourrez utiliser la calculatrice de prêt hypothécaire de Gestion financière MD pour estimer vos versements hypothécaires. Elle calculera le prix d’achat, la mise de fonds, la période d’amortissement, la fréquence des versements, le terme et le taux d’intérêt pour déterminer le montant de vos versements.

Et grâce à notre calculatrice des revenus et dépenses, vous pourrez voir s’il s’agit d’un montant raisonnable compte tenu de votre budget. N’oubliez pas de prévoir les coûts initiaux et ponctuels liés à l’achat d’une propriété : les droits de mutation immobilière (mieux connus sous le nom de « taxe de bienvenue »), les honoraires du notaire, les frais de déménagement, etc.

Lorsque vous déciderez de faire le grand saut, il sera sage d’obtenir une préapprobation de votre institution financière. Une préapprobation vous rend admissible à un prêt hypothécaire avant l’achat afin d’assurer que vous n’aurez pas de problèmes de financement le moment venu. Elle est valide pour une période de 90 à 120 jours et vous permet d’appliquer le taux d’intérêt hypothécaire au moment de la préapprobation ou de la souscription du prêt, selon ce qui est le plus avantageux.

Votre conseiller MD* peut vous aider à faire un budget et à déterminer comment intégrer un prêt hypothécaire à votre plan financier. Quand vous serez prêt, utilisez le portail hypothécaire en ligne eHOME de la Banque Scotia, où vous pouvez faire préapprouver votre prêt, chercher une propriété et obtenir l’approbation finale de votre prêt hypothécaire².

* « Conseiller MD » désigne un conseiller financier de Gestion MD limitée (au Québec, un conseiller en placement) ou un gestionnaire de portefeuille de Conseils en placement privés MD.

¹ Le revenu projeté est une estimation du revenu moyen fondée sur des données de l’industrie et est sujet à changement. Votre revenu réel peut être différent. Certaines conditions s’appliquent.

² Tous les prêts hypothécaires sont assujettis aux exigences de la Banque Scotia en matière de crédit, de prêts hypothécaires résidentiels et de montants d’emprunt autorisés.

Les produits et services bancaires et de crédit sont offerts par La Banque de Nouvelle-Écosse (la « Banque Scotia »). ^MD Marques déposées de La Banque de Nouvelle-Écosse utilisées sous licence. Consultez le site banquescotia.com.

L’information ci-dessus ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels en placements ou d’ordre financier, fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant.